無界新聞記者楊秋波

因開發商綠地集團子公司北京京騰置業有限公司逾期60多天尚未交房，國慶節后的10月9日，綠地方面給出了解決方案：同意退房的業主，在12月31日退還業主全部已付款，并按已付款的10%支付補償，違約利息為每天萬分之一。

此前的9月24日下午，70多位北京市昌平區未來科技城綠地中央廣場項目業主，集合在北京綠地中心交涉維權。來自莆田商會的業主表示，此次房產糾紛涉及一百多戶莆籍鄉親，房產面積達4萬多平方米，交易金額達8億多元。

綠地集團京津事業部方面相關負責人對無界新聞記者表示，此項目地處大中關村(000931，昌平園，銷售之前政府的要求只是鼓勵大企業入駐，后來在會上口頭通知綠地必須賣給大企業。因為這部分物業已經銷售給散戶投資者，網簽環節被卡住。

部分業主認為，開發商在銷售階段對業主隱瞞了與政府之間的重要約定，明知不能對進行個人銷售，卻急于散售回款，籌集建設資金，“白白用了我們兩年的資金，然后說政府不允許散售，兩年僅給約10%違約金。項目附近寫字樓單價已突破3萬，開發商應依據市場價格回購”。

在與業主談判中，綠地繼續推出被業主稱為“擦邊球”、“走鋼絲”的解決方案，包括把散戶的投資裝進殼公司，由殼公司出面收購相關物業，業主持有股權，或由綠地出面拿下大產權，以出租的名義租給業主，免收租金……

在此前的9月10日業主與綠地的談判中，綠地集團京津事業部副總經理李薊透露，不光是昌平北區，綠地與遠洋合作的一個昌平南區項目，現在也銷不了；與中投在TBD云集中心的合作也已停滯；跟龍湖在沙河的合作，住宅部分已賣掉，辦公部分的銷售也已停滯。對綠地來說，在昌平區的投資，全部陷進了僵局。

兵陷昌平

早在2013年2月，綠地集團項目公司北京京騰置業有限公司通過公開招標奪得北京市昌平區小湯山鎮未來科技城北區B-04、B-05、B-07地塊公建混合住宅用地，總價款11.88億元，相比底價僅溢價5%，建筑面積17.79萬平方米，樓板價6676元每平米。該項目坐落于未來科技城北區公共配套核心區。

同一天，綠地聯合北京科技商務區建設有限責任公司，拿下北京市昌平區北七家鎮公建混合住宅用地(配建公共租賃住房)，總價10.508億元，溢價5.9%，建筑面積17.2萬平方米，樓板價僅為6106元每平米。

當年一季度北京土地大熱，成交金額共計471.15億元，比上年同期增長445.11%，大批土地溢價高達50%。

昌平區小湯山鎮的項目，即目前被卷入維權漩渦的綠地中央廣場(也稱云谷中心)項目。

未來科技城與綠地集團京津事業部雙方為無界新聞獨家提供的，一份簽署于2013年1月的未來科技城北區B-04、B-05、B-07地塊出讓招標文件顯示，該項目擬定位為企業總部，建成后鼓勵引入符合國家戰略性新興產業方向的國內外知名企業的集團總部、區域總部、研發總部、財務結算中心、市場營銷中心等入駐。

同時招標文件還明確要求：鼓勵中標人對公建長期持有、經營，未經昌平區政府批準，不得轉讓或分割出售。

而綠地中央廣場大部分物業都散售于2013年6月前后，因此部分業主認為，綠地對投資者隱瞞了與政府達成的不能散售的約定。

綠地集團京津事業部一位負責開發業務的張姓負責人表示，整個項目開發手續是合法的，“綠地方面去找政府，政府在會上跟綠地口頭知會，但沒有正式文件，導致這個區域所有的商業辦公項目都辦不了網簽”。

有接近國土昌平分局的知情人士亦對無界新聞表示，政府早已設置土地出讓的條件，引入大企業或者自持，作為綠地低價取得相關地塊的條件，政府低價出讓土地是為了招商引資、增加稅收，綠地中央廣場能散售的物業只有很少一部分，綠地把不能散售的部分也散售了，比如4號樓是整棟樓要綠地自持的，但也散售了，現在連預售證都拿不到。

也有接近中關村昌平園管委會的知情人士表示，根據政府規定，綠地需要自持該項目的51%，其余部分要引入大企業。

昌平區未來科技城管委會對無界新聞正式答復說，北京未來科技城是為落實國家人才戰略，集中開發建設的中央企業人才創新創業基地，為了建設好未來科技城，在開發建設初期，未來科技城就完成了從概念設計、總體規劃，到控制性詳細規劃、城市設計等規劃設計工作，確定了每個地塊的功能定位和建設要求。

該管委會還表示，在該地塊上市交易完成、京騰公司開始開發建設之后，昌平區政府成立了包括京騰公司在內的招商推進工作小組，對符合未來科技城產業定位要求的項目報區政府批準，促進該項目招商，實現功能。

無界新聞致函國土昌平分局，截至發稿時間并無回復。無界新聞還曾致電中關村昌平園管委會，接線人員表示不便接受采訪。

萬億元指標

綠地中央廣場項目位于昌平未來科技城，在北京中關村國家自主創新示范區核心區范圍內，目前入駐的央企已經有24家。國務院2011年批復原則同意《中關村國家自主創新示范區發展規劃綱要(2011-2020年)》提出，中關村創新示范區總收入到2020年要達到10萬億元。

前述綠地集團京津事業部負責開發業務的張姓負責人在9月10日與業主的談判中表示，中央廣場項目的用地是綠地通過招拍掛拿到的，沒有任何瑕疵，無法網簽的主要原因是昌平劃分出南部54平方公里與海淀的46平方公里，加起來100平方公里，納入大中關村區域。2020年此區域GDP要達到十萬億元，昌平區域承擔一萬億元。

這位張姓負責人稱，昌平區政府把指標分攤到區域里所有的辦公項目，要引進稅收也能轉移到昌平區的大企業。除了綠地自身的、合作的項目，其他開發商萬科、恒大的項目在昌平也遭遇了同樣的問題。

中關村創新示范區昌平園的經營情況，加大昌平區政府招商引資壓力的同時，也在增加綠地解決昌平困局的麻煩。

2015年7月份，北京市昌平區統計局主辦的昌平區統計信息網發布的數據顯示， 2014年昌平園企業實現總收入3183.6億元，比上年增長8.2%，比2013年25.6%的增速明顯放緩；占中關村示范區總收入的8.8%，較2013年下降了0.9個百分點。

昌平園重點企業亦表現欠佳。2014年昌平園國家高新技術企業實現總收入1361.8億元，比2013年下降2.1%；占昌平園總收入的比重也由2013年47.2%下降了4.4個百分點。

昌平園“十百千”工程企業在2014年除出口總額同比增長67.4%外，總收入、實繳稅費總額和利潤總額分別下降9.6%、16.4和6.6%。

其中上市企業出口總額同比增長5.4倍，而總收入、實繳稅費總額和利潤總額分別下降2.8%、38.5%和0.1%；新三板企業出口總額同比增長74.4%，總收入、實繳稅費總額和利潤總額則分別下降24.8%、19.9%和39.6%。

今年1至5月份，昌平園經濟形勢依然持續低迷，主要指標增長緩慢，總收入零增長，昌平園規模以上企業465家，共完成收入1171.3億元，與上年同期收入總量持平。

實繳稅費低速增長，利潤總額負增長。1至5月，昌平園規模以上企業實繳稅費59.5億元，同比增長3.4%，增速較上年同期減少42.6個百分點。規模以上企業實現利潤總額88.6億元，同比下降4.9%。

與此同時，綠地已經重金布局昌平區，自身單獨拿到的地塊底價已經超過56億元，同時還有多個與其他開發商的合作項目。

2014年1月，綠地遠洋聯合體23.5億元奪昌平區北七家(未來科技城南區)地塊。

2015年1月綠地以低于萬科兩億多元的報價45.16億元，摘得昌平區北七家鎮中心起步區項目一期用地，折合純土地樓面價10480元每平米，純住宅部分的樓面價約2萬每平米，溢價率26.99%。上述地塊的項目公司綠地集團北京京晟置業有限公司50%股權及93956.04萬元的債權，6月以及8月已經在上海聯合產權交易兩度掛牌轉讓，掛牌價格11.1億元。

“走鋼絲”方案？

綠地方面在上述談判披露的數據顯示，北京市目前六個區，東城、西城、海淀、朝陽、豐臺、石景山，都已經不準興建寫字樓、酒店、公寓、商場，從這個角度來看，供地通道變窄后，市場供應遠遠落后于需求。

李薊認為，在北京調整產業結構、城市定位、城市規劃的大勢面前，業主是在價值洼地進行的投資?！熬G地會讓一家企業收購兩個樓盤，位置與綠地中央廣場項目差不多，價格會高出一大塊，吃其中一半也是非常厚的利益，如果吃不下來，此項目可能遭遇全面整頓，可能導致整個項目所有的物業都不能賣，綠地以犧牲一個項目為基礎，爭取讓大家把這部分都吃下來”。

在這樣打動業主的鋪墊之后，李薊向業主拋出如下的解決方案：經過綠地北京事業部協商，今年的九十月份，在具備交房條件后，快速辦理項目的大產權過戶，把大產權辦到綠地的手里，然后把相關物業出租給業主且不收租金。另一個方案，綠地該項目負責人也在跟區域公司的老總在討論，把所有投資者裝到一個殼里，用這家殼公司來購買這片物業，如果要出售，就通過股權轉讓的方式退出?！斑@樣還可以讓業主省下很多稅，正常的過戶要承擔十幾個百分點的稅收”。

李薊表示，綠地已找到可出面收購的公司母殼，與福建一個大客戶有較強的關聯度?！扒皟商彀阉械轿业霓k公室溝通，和他之間的合作不僅是要解決這件事，未來我們在眾籌和證券化方面，還要找很多合作伙伴，當然最后還要去跟政府進行溝通”。

如果這兩種方式都不行，李薊表示，所有投資者該退就退，綠地會承擔所有的后果，“把你們安全送出去，我們自己陷進去，可能耗個五年甚至很多年，后期的房子也沒有出售，我們跟集團匯報，為了保證業主的權益，只能犧牲后面的溢價”。

綠地與福建商會、莆田商會很早就打過交道，包括在北京大興、順義的項目。

李薊對業主們表示，其他項目都比較順利，現在昌平的合作出問題，是綠地與政府之間溝通的問題。綠地也很焦急，這不是一兩個客群的問題，而是好幾百個客群，其中很多客群跟綠地征戰過很多項目，綠地每一年每一個月指標的完成，都有賴于這些客群的投資回報，“這些人賺了錢才會跟著綠地再投資，如果在這個坑里陷住，綠地的時間以及公司整體的信譽也會陷在這里”。

綠地另一位負責人亦在此次談判中表示，9月20號之前會出一份延期說明，最晚在9月30日之前，如果上述方案，大家都同意的就簽，不同意的就退，這方面還要跟財務方面對接。

變相融資？

根據41位業主10月8日向無界新聞記者提供的匯總數據，莆田商會30位業主已付房款5652萬元，非蒲籍11位業主已付房款2058萬元。來自莆田商會的業主表示，該會鄉親們的投資總金額就達8億多元，其他非蒲藉投資者也不在少數。

部分業主從2013年7月份前后開始繳納房款。一位2013年12月開始投資的綠地中央廣場業主表示，當時銷售人員表示，該項目已經銷售六百多戶。

一位來自福建莆田商會的業主說，2013年莆田商會的一百多戶業主，整層的投資綠地中央廣場。除了莆田的，其他省份的投資者也很多。不少人都是2013年7月開始交錢的，50%是交200多萬，部分業主的投資者更是多達兩千多萬元。項目已經封頂，去年6月份到今年年初，處于停工狀態。

從今年6月份，業主們開始到項目售樓處了解情況，但售樓處什么都不知道。找過去的業主越來越多，綠地方面表示，按期交房沒問題。拖到8月底，綠地的答復是明年的十一月份再來拿錢。而合同的規定是，以書面形式提出退房申請，30天內綠地要退錢。

按照業主此前與綠地集團北京京騰置業有限公司簽訂的定制開發合同，交房時間應為2015年6月30日，已逾期超過60天，交房最后期限遙遙無期，違約金也一直沒給。莆田商會協助組織業主與綠地方面已經進行多次談判。

9月24日，綠地集團京津事業部再次派出客服團隊與業主進行談判，最后約定在第二天集中進行退房申請。這次綠地給出的退房意向書的退房方案條款顯示，將退還客戶全部已付款，并按已付款的10%支付補償，客戶保留采取進一步措施的權利，并在2015年11月30日前退還全部款項的50%，2015年12月31日前退還剩余款項，退款日期相比綠地與業主簽署的定制開發協議約定的，相去甚遠。

上述定制開發協議顯示，綠地應當自業主解除協議通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按業主累計已付款的10%再行向業主支付違約金。為此，業主選擇了繼續維權。

根據此前交涉，綠地集團京津事業部希望把交房時間調整到2016年5月31日，與此前約定的時間相差11個月，只是口頭保證，沒有書面的協議，沒有聲明也沒有對將來的承諾，關于退房也沒有手續。

根據業主與綠地集團京津事業部10月1日最新的交涉進展，現在部分蒲籍業主要退房，盡早拿回現金，綠地也已答應。其余分散投資者沒有表達過統一的訴求。根據綠地的承諾，10月9日將會給出退房方案，在12月31日退錢。莆田商會相關負責人表示，已準備好訴訟交涉準備，在綠地不愿讓步的情況下，最終只能走向訴訟。

多位業主認為，現在要房要不到，要退錢，綠地又說沒有，而且違約成本只有每天萬分之一，接近銀行的活期利率，成本非常低?，F在如果要起訴流程一定很慢，綠地相當于變相融到了成本遠遠低于銀行貸款的資金。

多份業主與綠地簽署的定制合同顯示，綠地子公司北京京騰置業有限公司的法定代表人是石文紅，石文紅時任綠地集團副總裁、綠地集團京津事業部總經理。石文紅已因牽涉一起融資賄賂案件而被捕。

根據新華網報道稱， 2008年受金融危機影響，銀行信貸緊縮，綠地集團融資困難無法交齊土地保證金。時任綠地集團安徽事業部董事長石文紅，找到時任安慶城投公司董事長、總經理的張吉林要求幫忙。張吉林隨后個人決定從城投公司拆借5000萬元給綠地集團，此事結束后，綠地集團合肥置業有限公司送給張吉林121萬元用來答謝。

安徽省安慶市望江縣人民法院，通過官方直播庭審披露的信息也證實了上述的部分情節。

如今，石文紅擔任法人代表的公司(綠地子公司北京京騰置業有限公司)再次被曝隱瞞與政府之間的重要約定通過散售變相融資，業主的損失和責任由誰來承擔，目前還不得而知。(無界新聞記者蔣昌昭對此文亦有貢獻)