不做融資的上市，不講故事的模式，在現金為王和概念先行的環境中，中海物業不走尋常路的背后邏輯引人好奇。

觀點地產網 房地產上市企業分拆物業管理業務已經不是新鮮事了，但是日前剛剛公布上市安排的中海物業選擇的方式卻顯得有些特殊。

10月9日，中海地產宣布以實物分派股份方式分拆中海物業集團有限公司，中海物業股份計劃以介紹方式上市，預期將于10月23日在香港聯交所開始買賣。

按照香港主板上市規則，介紹是已發行證券申請上市所采用的方式，該方式無須作任何銷售安排，因為尋求上市的證券已有相當數量，且被廣泛持有，故可推斷其在上市后會有足夠市場流通量。

通俗地說，介紹上市是指公司上市前不需要實質上拿出股票向社會公眾銷售，而直接申請上市。換言之，選擇此種方式的中海物業上市時將不涉及公開集資。

相較于IPO，中海物業介紹上市的分拆方式在同類型企業中并不太常見。分拆上市程序較IPO簡便，這種做法可安排在較短期內進行，相對IPO節省了排隊等候上市的時間。

但不做融資的上市，不講故事的模式，在現金為王和概念先行的環境中，中海物業不走尋常路的背后邏輯引人好奇。

中海物業不差錢？

根據中海物業上市方案，中海地產將有條件分派合共約32.87億股中海物業股份予符合資格的在冊股東，股東每持有3股中海地產的股份就可以獲得公司派發的1股中海物業股份。

按照上市的預期時間表，中海物業將于10月14日向股東發出有關建議分拆的上市文件，10月20日暫停股份過戶登記，隨后中海物業股份將于10月23日上午9時在香港聯交所開始買賣。

在境外，介紹是和公開招股、配售等方式并列的上市方式。按照香港聯交所的規定，要使用介紹上市的方式必須滿足的基本條件就是準備上市的證券，需要有一定數量已被廣泛持有，即假定證券上市時市場會有適當的流通量。

符合使用介紹方式上市的情形主要有三種，一是尋求上市的證券已在另一家證券交易所上市；二是發行人的證券由一名上市發行人以實物方式分派予其股東或另一上市發行人的股東；三是控股公司成立后，發行證券以交換一名或多名上市發行人的證券。

中海物業的情形則是第二種情況。盡管中海地產在公告中提醒，上述分派須待香港聯交所批準后方能進行，但在熟悉中海地產的香港分析人士看來，中海物業成功上市的可能性幾乎已經落定，“按照中海謹慎的行事風格，中海物業的分拆計劃肯定是已經滿足基本條件的”。

“通過分拆上市使單個業務獲得獨立發展的平臺，有利于母公司的價值體現，在這個角度上，中海分拆物業的邏輯更大可能是從搭建業務平臺出發?！?/p>

上述人士對觀點地產新媒體表示，中海物業選擇介紹方式的考慮或許首先是股東權益和投資者回報，“向公司股東派送中海物業股份，對股東來說是利好，而且不用發行新股也就不會攤薄股東的權益?！?/p>

更值得注意的是，介紹上市就意味著中海物業不會進行公開募資，融資似乎不是中海物業上市的首要目的。

“相較于彩生活通過收購來提升規模的模式，中海物業可能不會以大并購來擴張，現階段更關注的應該是做好自有社區管理服務的協同效應，所以融資需求沒有那么急切，介紹的方式也能把企業融資和證券上市在時間上分開?！?/p>

不過，以介紹方式上市的股票在上市初期的關鍵則是股份供應與交投活躍度。能否讓原股東穩定持有并吸引新投資者入場，是中海物業即將面臨的問題。

中海物業的前路

按照中海物業股份派發方案，每擁有3股中海地產股份的股東就可以獲派1股中海物業股份。也即是說，中海物業上市后的股東也即為中海地產的股東。

得益于物業管理業務近兩年受資本市場青睞的背景，中海物業上市初期遭股東拋售的風險似乎在降低。

“過去大家比較認為物業管理行業是難形成規模、盈利較低的行業，但是彩生活上市以及后來更多房企想要分拆物業來看，現在市場看法有所改變。中海是中海物業的大股東，另外中海在境外投資者中的有其口碑在，境外投資者在中海物業上市之時就拋售的可能較小?！?/p>

而上市后更長遠的表現，依然要回歸到業務本身。

據中海年報，2014年，中海物業在國內管理項目約199個，管理面積4550萬平方米，覆蓋北京、廣州、上海、深圳、佛山、杭州等29座城市。管理項目包括住宅、寫字樓、商業綜合體、政府物業、高新產業園區等。

其中，商業項目管理服務包括20余座城市，覆蓋中海系甲級寫字樓、環宇城購物中心及星級酒店三大產品系列。

香港方面，中海的物業服務公司除了為集團發展的香港豪宅物業項目提供物業管理服務外，管理服務也覆蓋商業大廈、商場、大型屋苑、公共屋村、私人物業、公共設施、出入境口岸、中央駐港機構辦公大樓及軍事用地等，管理面積約450萬平方米。

如果計入中海在今年5月并入的中海宏洋物業管理業務，其管理面積將超過6000萬平方米，約為彩生活管理面積2億平方米的30%。

雖然管理面積僅約彩生活管理面積2億平方米的30%，但就營業額而言，2014年彩生活錄得4.86億港元，不及中海的25%。

截至2014年底止全年，中海實現物業管理收入20.1億港元，其中香港及澳門地區2.3億港元，內地17.8億港元，同比增長13.6%。在管面積逾5000萬平方米，同比增加25%。

有相關市場人士曾對觀點地產新媒體分析稱，彩生活的商業模式是“傳統物業+工程服務+社區增值服務”，但主要局限于住宅物業方面。相比之下，中海物業管理范圍除了住宅，還有寫字樓、購物中心等高收益物業，這也是管理面積不如彩生活、營收卻高出幾倍的原因。

但從另一方面來說，這或許也意味著中海未來要面對的挑戰更大。

當前的中海物業更多地圍繞中海地產的業務版圖布局，管理及收費難度較低，而一旦其未來選擇收購進行市場化擴張，如何面對參差不同的項目而在越發激烈的競爭中保持利潤則將是個考驗。