長租公寓，資本新寵兒，性別不詳，朝氣蓬勃。

長租公寓，資本新寵兒，性別不詳，朝氣蓬勃。

這個在互聯網風口上成長起來的生命，它用速度和擴張來回應外界的質疑。創業型互聯網公司迷情于它，貴州御居公寓、武漢可寓公寓、上海寓見公寓，魔方公寓獲得千萬級別投資后問世；中介公司垂青于它，鏈家的自如品牌以一種強勢的姿態進入拼殺；連鎖型酒店品牌愛它，漢庭酒店的漢庭公寓、鉑濤酒店的窩趣公寓等如雨后春筍般崛起；當然，為了它，開發商們也在蠢蠢欲動， 以萬科驛主打的萬科出租公寓業務今年會進入正式擴張階段……

回歸到居住的本質上，當被雷軍投資的YOU+發酵了質量隱憂后，這個新生的物種自然少不了來自外界挑剔的眼光。如何實現利潤與品質之間的平衡，在更美好的期望中，找到可持續的盈利模式？

“萬物生長”

長租公寓分為兩種—“集中式”和“分布式”。集中式公寓是拿下整棟樓(或一棟樓的幾層)，然后對房間進行統一裝修，配備統一服務。簡單點說，就是長租版如家酒店。分布式公寓就是在小區里分散拿下個人房東的房源，對房間進行裝修裝配后，以公寓品牌對外出租。

長租公寓的生意經，聽起來并不出奇：帶有裝修和品牌管理的公寓出租，強調居住體驗以及品牌化、連鎖化、標準化的運營模式。

2014年，一批以“互聯網+”為旗號的新型創業公司高調切入這一領域。這一被雷軍投資YOU+國際青年公寓而引爆的市場熱點題材，隨后上演了現實版的“萬物生長”：蘑菇公寓、優客逸家、寓見等長租公寓相繼獲得資本注資。這一年，也隨即被定義為“長租公寓元年”。

站在風口上起飛，2015年上半年，青客公寓完成從400萬元、4000萬元到近2億元融資的三級跳，魔方公寓則創下融資2億美元的行業紀錄。

向細分化的長租公寓市場進發，這批創業型“殺手”動了傳統中介行業的奶酪，廝殺苗頭很快出現。據時代周報記者梳理，今年7月8日，我愛我家啟動“相寓”品牌，攜25萬間原房屋托管房源參與長租公寓業務；10天后，世聯行投資4000萬控股上海晟曜行公寓和投資1500萬入股深圳微家公寓。

在這之前，酒店行業也欲分羹一杯。今年春節前夕，漢庭酒店第一家長租公寓漢庭公寓完工，彼時鉑濤酒店的第一家直營店窩趣公寓剛裝修完畢。

苦于轉型的開發商，出租公寓也剛好對上了他們的胃口，萬科、世茂、花樣年、綠城、保利等頻頻與長租公寓行業深度探討合作，這當中介入最深的當屬萬科。

與運營商合作，是萬科第一步，其曾與主打分時度假的途家簽訂合作：萬科提供房源，途家為其運營。但很顯然，萬科有意在長租公寓市場上走得更遠。一年前，萬科在廣州、廈門等地試水稱為“被窩公寓”的小戶型出租公寓?，F在，萬科面向城市新移民推出“萬科驛”。

“‘萬科驛’已經基本完成從0到1的探索，建立起可復制的商業模式和同業競爭力?！?萬科高級副總裁譚華杰說道。他在萬科2015年中期業績會上談及下半年工作重點時說， “萬科出租公寓業務今年會進入正式擴張階段”。

《青年長租公寓：這是一片太平洋》，在華創證券這份研究報告中，他們將長租公寓的興起歸為—國內房地產租賃市場的大環境，國家政策、資本市場和互聯網的三重助推。

截至今年4月，國內房屋租賃的交易額總規模在8000億元左右，閑置房屋超過7300萬套。國內青年租房的市場規模已經到達近8000億元，每年新增的應屆生租房規模達600億元。

以北京為例，此前的《北京青年人才住房狀況調研報告》顯示，該市租房居住比例達52.2%，而其中僅有26.31%被調查者稱未遇到租房權益受損問題。龐大的人群基數以及痛點，反證了長租公寓的市場需求之熱。

盈利考題

長租公寓市場正在發生著深刻的變化，競爭者增多，商業模式更加多元化，由此帶來的競爭也在不斷升級，同時，網上針對長租公寓服務差、收費高等抱怨也層出不窮，甚至有人租了沒多久就大呼“上當”。

一場淘汰賽將要上演。時代周報記者采訪發現，目前的長租公寓品牌大多是依靠風投等資本支撐在運作，基本沒有實現盈利，在虧損的狀態下，如何保障利潤和品質的平衡，如何解決拿房、行業供應鏈、行業人才等諸多難題，仍是長租市場深耕成員需要思考的問題。

縱然是萬科，也面臨同樣考題?！伴_發商涉足長租公寓領域，在利潤預期和人才隊伍兩道關口將面臨考驗?！毙袠I觀察員陳敏對時代周報記者分析表示，投資回報率和投資回報周期兩大核心指標是否符合開發商預期，最為關鍵。

開發商代表張瑞(化名)也對時代周報記者表示，以萬科為例，萬科的產業地產可以為其長租公寓提供生長土壤，“但想要規?；胁少彽某杀究刂苾瀯莺蜆藴驶a品設計的快速復制能力在長租公寓業務上得到完全的體現，萬科需要一定的時間。出租公寓市場微利的盈利現狀，并不會特殊照顧萬科，此外還有土地、融資、稅費、物管等多項成本管控要求”。

對此，譚華杰有一套自己的理論體系。

“目前，長租公寓行業真正的盈利模式并沒有確立，市場并沒有真正開啟，”在日前接受時代周報記者采訪時，譚華杰坦承，這也導致了像萬科這樣做實業出身的企業還沒有大規模進入到這一細分市場。不過，在譚華杰看來，萬科涉足此領域的優勢在于強大的整合能力。

“可分配給投資者的投資收益率高于資金成本，是一切持有出租模式成立的前提。所以持有出租業務需要大量便宜的資金，”譚華杰解釋稱，從國外經驗看，保險資金、退休養老基金是比較便宜的。而風投是最貴的資金，靠風投資金不可能長期支持一個持有出租業務，也不可能做大。

他續稱，“中國目前商品住宅的租金收益率只有2%-3%，靠商品房出租不可能建立盈利模式。如果使用其他閑置不動產改造，或者使用農民房，租金收益率可以提升到6%-8%，稅后租金收益率5%-6.5%，但目前這個行業運營費用率很高，一般為40%左右，因此可分配給投資者的收益率也只有3%-5%，創業企業要找到大量這么便宜的資金還是非常困難的”。

“萬科的優勢在于，因為擁有居住服務的豐富經驗，其運營費用率可以控制在15%，這樣稅后可分配給投資者的收益率為4%-5.5%，” 譚華杰稱，鑒于萬科良好的信用，在這個利率區間內大量獲取資金，基本是可行的。

而對這一領域的諸多分食者來說，“增值服務”則被他們視為未來長租公寓盈利的核心環節。YOU+青年國際公寓創始人之一劉昕曾表示，產品意在打造社交平臺和創業港灣，而并非單純的居住產品。至于盈利，后期的增值服務值得期待。

據時代周報記者了解，我愛我家“相寓”產品瞄準的是后期金融服務，而鏈家“自如”產品系列正和京東金融合作，提供京東白條服務。但需注意的是，通過增值服務盈利目前也處于嘗試階段。