觀點地產網這仿佛是一場競賽。

2015年9月，萬科公布發行票面利率為3.5%的公司債，開始掀起人們對房企發債利率得失的討論；11月，中海宣布80億元公司債票面利率為3.4%，刷新萬科紀錄；12月，保利50億公司債利率3.4%，追平中海紀錄；2016年1月，大悅城再刷公司債利率新低——15億元境內債券票面利率僅為3.20%。

如果說，萬科3.5%利率讓人們目光開始聚焦，那么大悅城3.2%的利率更是讓人驚訝，畢竟以大悅城H股的股價與市凈率來看，似乎還未能完全取得資本市場的青睞，但此次的低利率背后，或也意味著大悅城在資本市場已有了一副新的面孔。

刷新紀錄的公司債利率

1月13日，大悅城宣布，間接全資附屬公司中糧置業投資有限公司首期發行本金額人民幣15億元境內債券票面利率確定為3.20%。

據觀點地產新媒體了解，大悅城該次發行規模是15+15億，即在發行本金額人民幣15億元境內債券基礎上，另可超額配售不超過人民幣15億元；為期5年，附第3年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

值得一提的是，大悅城此次發債創下了房企發債最低利率紀錄。

追溯到2015年9月，當萬科宣布50億元的債券票面利率為3.50%時，曾引業界人士驚嘆——“萬科已經逼近國家信用！”

對于過去一年股價一直在1.18-1.65港元之間徘徊，且市凈率僅為0.41的大悅城來說，如此低利率除了讓人驚嘆外，更讓人探究大悅城為何能取得如此優惠的利率？

對此，大悅城方面在接受觀點地產新媒體查詢時回應，利率紀錄的創造得益于“天時地利人和”。

“目前的宏觀環境下公司債市場比較活躍和健康，提供了天時；監管機構給機會，放開了境內非上市公司的公司債發行審批，此為地利；母公司中糧集團、公司管理團隊、相關參與發行的中介機構的努力和支持，此為人和?！?/p>

有分析師在接受觀點地產新媒體的采訪時則提到，大悅城之所以能拿到較低利率，第一是因其國企身份；第二其持有物業，收入比較穩定；第三大悅城能拿商場做貸款的抵押，這三點因素，讓大悅城的利率低于市場。

實際上，縱觀2015年下半年房企發債的利率，其實一直在刷新紀錄，就在觀點地產新媒體發稿前，萬達商業也發布公告稱，其50億元5年期公司債券利率確定為3.2%，與大悅城持平。以此來看，大悅城低利率紀錄也有債券市場環境向好的因素所在。

對于這一觀點，前述分析師就認為，環境的因素雖有，但3.2%的低利率不是所有企業都能做到，“收入較為穩定的企業才能做到，而對于純開發商來說，4點多的利率是能夠做到的，但要低到3點多，還是比較難?！?/p>

大悅城方面也表示：“雖然我們受制于規模上的因素只是AA+評級，但客觀上項目更成熟、能力更突出、運營風險更低，更容易受到債券投資機構的認可?！?/p>

最低利率背后的新面孔

以往，規模較小，發展較慢，股價與凈資產倒掛等讓大悅城管理層頗感著急，不過，對于大悅城來說，此時仿佛正是“守得云開見月明”——低利率的公司債或許能為大悅城換上新的資本面孔。

大悅城方面認為，此次公司債的發行吸引了以基金、券商、保險等在內的近70家機構投資者的參與，體現了國內主流機構投資者對大悅城在商業模式、公司管理和項目運營上的認可。

而據媒體報道，2014年，大悅城在內地商業物業平均租金為271元/平米/月，位居房企內地商業物業租金收入水平的榜首。

目前看來，大悅城現有的模式已為其帶來不錯的租金回報，不過，要達成“5年造20座大悅城”這個目標，大悅城的發展速度還要提升。

對此，大悅城地產天津公司總經理、天津大悅城總經理吳錚早前接受觀點地產新媒體訪問時就表示：“數量很重要，如果按照原有模式來發展，可能很難達到，因此要激活休克魚，同時做好管理輸出”，而吳錚就將大悅城未來的運營模式解釋為“三種模式、輕重并舉”。

選擇核心城市的核心區位，直接拿地建設開業，這是大悅城的第一種模式；第二種模式則是著名的“激活休克魚”模式，即參股位置優異(優異城市的地鐵上蓋或商業優質區位)的需要進行改造的老項目，對其進行改善提升，這兩種模式就是吳錚口中的“原有模式”。

第三種模式就是天津和平大悅城這類輕資產模式。作為大悅城首個輕資產管理輸出項目，天津和平大悅城的前身為津匯廣場購物中心，位于天津濱江道、南京路商圈，項目總體量18萬平方米，商業運營面積近7萬平方米。

據觀點地產新媒體了解，在天津和平大悅城這個項目中，大悅城與第二大股東新加坡政府投資公司GIC合作，大悅城不持有天津和平大悅城具體股份，但將從前期定位規劃階段開始入手，到建筑設計、招商、開業運營，全程參與項目開發的各個環節，并通過輸出管理來獲取管理費與未來的優先購買權。

吳錚介紹說，其中的“利益分成”，第一部分是收取管理費，相應的租金對應一定比例提成；第二部分是從超過租金預算部分獲取另外增值收益，還可在推出期和對方約定以享受一定資產增值收益。

顯然，大悅城未來模式就是要做輕資產，而這個思路或許也正是大悅城獲得資本市場青睞的原因。