觀點地產網 在高風險資產不敢配置、低風險資產擠成堆的“資產配置荒”時代，某些具備了敏銳投資嗅覺的基金資本，依然可以吐著捕食的信子，準確咬住優質投資標的。

近日，上海嘉定區國資委旗下的嘉寶集團發布公告透露，其下屬全資子公司上海嘉寶實業集團投資管理有限公司出資4.5億元投資上海光翎投資中心，后者共募集資金32億元，全部投資于閘北區滬太路商業辦公項目。

這本是一個普通的投資公告，但觀點地產新媒體查證發現，上海滬太路項目位于閘北區319街坊87丘地塊，而這宗地于2013年公開出讓時，最終買家為綠地集團和星浩資本。顯然，這筆輕描淡寫的交易背后，是否也隱藏了一個曲折隱秘的商業故事？

需要指出的是，在嘉寶集團1月份剛剛獲批的定增中，光大安石透過旗下兩只基金合計持有該公司14.28%的股權。而對光翎投資中心的注資，是嘉寶集團成功引入光大安石后針對光大安石管理的基金項目作出的首筆合作投資。

星浩資本一直被稱為中國規模最大的房地產私募基金之一，自2010年成立以來，旗下最知名的產品即為集民企總部辦公、特色商業中心、精品公寓住宅為一體的都市綜合體星光耀廣場。如今當初拿下的滬太路項目是否已轉手光大安石，而這樣的問號無疑也為市場提供了觀察星浩資本的新角度。

新主人光大安石？

作為滬太路星光耀廣場的“新主人”，上海光翎投資中心雖然名不見經傳，其背后的資本實力卻不容小覷。

觀點地產新媒體查閱嘉寶集團最新公告發現，截至2016年1月13日，上海光翎投資中心(有限合伙)的普通合伙人(暨執行事務合伙人)為上海光控嘉鑫股權投資管理有限公司，有限合伙人為宜興光控投資有限公司(以下簡稱“宜興光控”).

嘉寶集團表示，經上海光翎投資中心(有限合伙)合伙人協商一致，同意將合伙企業的普通合伙人由上海光控嘉鑫股權投資管理有限公司變更為上海光控浦燕股權投資管理有限公司，上海光控嘉鑫股權投資管理有限公司退出合伙企業、上海光控浦燕股權投資管理有限公司入伙合伙企業；同時，有限合伙人宜興光控追加對合伙企業的認繳出資，并引入上海嘉寶實業集團投資管理有限公司等兩個有限合伙人。

而光控浦燕和宜興光控均為光大控股持有100%股權的下屬公司。

同時，合伙企業還將委托嘉寶集團下屬公司奇伊投資，和光大控股下屬公司光控安石，共同就基金的業務、經營以及基金投資組合的管理等事項提供咨詢服務；且就前述咨詢服務，合伙企業將依據委托管理合同的約定向奇伊投資、光控安石支付投資管理費。奇伊投資、光控安石將按50%：50%的比例分享上述投資管理費。

因此，在有限合伙公司光翎投資層面，優先級上海光妍出資72%，權益級LP宜興光控出資14%，權益LP嘉寶投資出資14%，光控浦燕為名義GP，實際GP為光控安石與奇伊投資，實際GP享有管理費及收益提成。

嘉寶集團表示，光翎投資有限合伙人認繳出資總額為32億元，將全部用于投資、運營閘北區319街坊87丘地商辦項目。

滬太路星光耀廣場

據觀點地產新媒體查證，2013年5月16日，上海綠地(集團)有限公司聯手趙漢忠以底價競得上海閘北區319街坊87丘地塊，成交價為13.79億元，折合樓板價8600元/平方米。

上海規土局公告顯示，閘北區319街坊87丘地塊東鄰高平路、西靠滬太路、南抵地礦小區、北至晉城路；土地出讓面積8.02萬平方米，容積率2，規劃建筑面積16.03萬平方米。出讓底價為13.79億元，土地用途被規劃為商業(商服)、辦公用地。

星浩資本首席執行官趙漢忠透露，星浩資本代表作星光耀廣場將在該地塊未來開發中占50%的比重，繼續由星浩資本團隊進行操盤。

觀點地產新媒體查閱星浩資本官網獲悉，上海滬太路星光耀廣場是星浩資本首個純商業、辦公地塊，也是首個與外部知名地產集團合作開發的項目。項目占地面積80158.9平方米，容積率2.0，總開發面積超過26萬平方米，包括高檔商業MALL、商業街區、花園辦公等業態。

星浩資本相關人士接受觀點地產新媒體采訪時介紹稱，滬太路星光耀廣場是當地政府部門相當重視的商業項目，寫字樓部分已經結構封頂，并于去年開始實現銷售；商場部分今年內也能實現封頂，目前招商工作尚未啟動。

但在談到星浩資本是否已經從項目中退出時，該人士態度較為謹慎，僅表示目前仍在談判階段，并未最終落定。接近綠地集團的相關人士則向觀點地產新媒體透露，雖然綠地在該項目中有50%股份，但其僅扮演財務投資者角色，對于項目是否轉手不具最終話語權。

已經成功進入的嘉寶集團則在回應觀點地產新媒體時采取了較為官方的說法，“項目操作是基金公司(上海光翎)在運作，公司僅提供咨詢，一切以公告為準，公告已經說的很清楚了?！?/p>

星浩資本商業路

事實上，星浩資本運作的項目除寧波星光御墅、南通星光域項目以及上海西虹橋項目外，其余10個項目均為定位綜合體的星光耀廣場。而星光耀廣場的投資來源主要為星浩資本募集的資金。

據觀點地產新媒體了解，星光耀城市綜合體開發基金I期和II期都是股權類房地產基金，投資期限均為5+1年。

其中I期2011年3月完成封閉，有限合伙人42位，合計認繳總額37億元，投資組合為大連、哈爾濱和南通的星光耀廣場。

II期基金于2012年11月完成封閉，56位有限合伙人合計認繳總額18.16億元，投資組合包括上海真如、蘇州、上海滬太路以及泉州四個星光耀廣場。

III期為結構化房地產基金(固定收益類+優先股+股權類)，其中股東收益類存續期為2+0.5年，優先股存續期為3+0.5+0.5年，股權類存續期為5+1年，合計認繳總額37億元人民幣。

該基金于2014年11月28日完成封閉，投資組合為上海滬太路、泉州、臺州、寧波余姚西環以及寧波余姚蘭江五個星光耀廣場。

綜上，星浩資本為10個星光耀廣場累計募集92.16億元，其中滬太路星光耀廣場的資金來源為II期和III期基金，且均未有資金到期。

一位熟悉星浩資本的商業地產界資深人士在接受觀點地產新媒體采訪時表示，“據我們了解，星浩資本與光大確實有接觸，星浩在募資和拿地方面確實表現不錯，但是商業操盤運營是其短板?！?/p>

觀點地產新媒體了解到，雖然手中已經持有10個商業項目，但是最早推動的南通星光耀廣場于2015年中下旬才開始試運營，現在談操盤、運營以及回報都為時尚早。而在過去這些年，星浩資本旗下項目仍然以住宅銷售為主，而滬太路項目恰好為首個純商業、辦公項目。

一位基金圈人士則向觀點地產新媒體表示，“引入其他基金的原因有很多，有可能跟原來的伙伴合作不愉快；也有可能是因為募集資金規模不夠，需要擴大融資?！?/p>

可以預見，滬太路項目走向或僅是星浩資本商業地產掘金路上的小插曲，而隨著越來越多星光耀廣場進入開業運營階段，星浩資本真正的考驗才會到來。