房貸發力推動商品房銷售額大增4成

資金收緊 量價調整不可避免

19日，國家統計局發布1-9月份全國房地產開發投資和銷售情況數據顯示，1-9月份，全國房地產開發投資74598億元，同比名義增長5.8%(扣除價格因素實際增長7.1%)，增速比1-8月份提高0.4個百分點。值得一提的是，從商品房銷售來看，1-9月銷售額80208億元，同比大幅上漲41.3%。

對此，業內人士表示，在貨幣寬松、信貸支撐下，全國8月住宅待售面積同比增速首次出現負增長，整體來看去庫存取得一定成效。但是，飆升的溢價與增幅也逐步引起管理部門注意，房地產風險管控新政集中下發，市場迅速作出反應，短期內市場將出現觀望行情，量價調整的情況不可避免。

統計局數據顯示，1-9月份，商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長26.9%，增速比1-8月份提高1.4個百分點。商品房銷售額80208億元，增長41.3%，增速提高2.6個百分點。其中，住宅銷售額增長43.2%。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示，商品房銷售累積增速在連續4個月下滑之后，終于在9月企穩回升。單月來看，9月商品房銷售面積1.77億平方米，同比增加34%，增速比8月上漲了14個百分點，成交金額單月商品房達到了1.35萬億，其中住宅1.15萬億，同比漲幅分別達到了56%、61%。值得一提的是，前9月商品房銷售額80208億元，已經超過2014年全年商品房銷售額。

中原地產市場總監張大偉表示，本輪房地產市場的火爆在9月份達到頂點。究其原因，促成該結果的便是貨幣過多供應，投資需求在房地產市場大量釋放。

數據顯示，1-9月份，房地產開發企業到位資金104711億元，同比增長15.5%，增速比1-8月份提高0.7個百分點。其中，國內貸款15895億元，增長1.2%;利用外資113億元，下降50.8%;自籌資金36574億元，增長0.8%;其他資金52129億元，增長35.6%。在其他資金中，定金及預收款29618億元，增長31.5%;個人按揭貸款17508億元，增長51.4%。

張大偉指出，央行最新數據顯示，2016年前9個月房貸釋放了3.63萬億，刷新了歷史紀錄，同比上漲了100%，其中，9月份新增4759億元，同比多增2055億元，相比2015年同期多上漲了1.8萬億。

“社會資產荒下資產配置需求和寬松貨幣政策格局再度推升房價。”楊科偉指出，主管部門已透露出房地產行業資金將會定向收緊的信號，部分地區房地產市場將迎來又一波深度調整。

據了解，收緊涉房貸款已成金融部門共識。10月12日，央行召集了5家大型商業銀行及12家股份制銀行的高管以及個貸、資產負債部門總經理，召開了商業銀行住房信貸的會議。央行要求各商業銀行理性對待樓市的同時，加強信貸結構調整，在強化住房信貸管理的同時控制好相關貸款風險。

在此影響下，房地產投資已顯現趨穩甚至下調跡象。數據顯示，房屋新開工同比增速7個月來首次負增長，1-9月份，房屋新開工面積122655萬平方米，增長6.8%，增速回落5.4個百分點。

楊科偉說，新開工面積單月同比增速更是在連續7個月正增長之后，首次跌落至負區間，9月新開工面積絕對值也為近兩年新低。一方面是基數逐步走高所致;另一方面，是企業新開工意愿不強。而隨著管理層對預售審查愈發嚴格，不少企業也放慢土地開發進程。

張大偉表示，在“十一”期間22城調控收緊影響下，中原報價指數及中原經理指數作為市場先行指標，在新政后多地指數出現環比下跌。深圳經理指數跌破50%臨界線，看跌的經理人數量已經超過看漲人數，顯示出政策風向轉變給市場信心帶來明顯影響。短期內市場將出現觀望行情，量價調整不可避免。

楊科偉也認為，隨著政策接連出臺，行業短期內也將迎來調整，四季度成交同比下滑已經不可避免。