委托第三方公司代收款(代收款平臺)
2018年11月2日，曲某某與王某及居間方某房地產經紀公司（以下簡稱“居間方”）簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定：王某將其所有的位于哈爾濱市南崗區復華小區C6棟X單元X層X號房屋出賣給曲某某，總價款296000元，購房定金29600元，合同簽訂當日曲某某實付定金1萬元，剩余定金19600元需在三日內補齊，曲某某和王某均同意全額房款296000元由居間方代為收取，交易監管款項18萬元，居間方留款116000元，交易房產為公產，雙方商定先以王某名義買斷為私產，買斷費用2萬元由曲某某承擔，王某取得名下產權證后，曲某某備齊全部購房款交給居間方辦理產權過戶，居間方負責辦理買斷并保證于房屋轉遞件起四十日內買斷完畢并取得王某名下產權證。合同簽訂當日，曲某某向居間方交付了購房定金1萬元，2018年11月14日，曲某某向居間方交付了其他代辦費2萬元，2018年12月14日，曲某某向居間方交付了剩余購房定金19600元、居間代辦費4500元、購房款266400元，以上曲某某支付完全部購房款及相應服務費。2018年12月31日，居間方因涉嫌犯罪被哈爾濱市公安局道里分局經偵大隊立案偵查。王某未取得任何購房款，案涉房屋原為公產房，現已由曲某某出資買斷為私產，王某取得了房屋產權證。
本案經一審、二審法院審理，駁回曲某某全部訴訟請求，后經我所律師代理，黑龍江省高級人民法院認定駁回曲某某訴請適用法律不當，應當發回重審。
律師作為曲某某的代理人發表如下代理意見：
代理人認為，本案系房屋居間方公司代收購房款的效力問題，主要爭議焦點為居間方代收轉付行為是否有效，以及居間方卷款涉刑后，應由誰來承擔這其中的民事責任的問題。
一、 本案《房屋買賣合同》涉及四個法律關系
第一個法律關系是居間方服務合同法律關系，王某委托居間方賣房，居間方向曲某某提供房屋信息咨詢、帶領曲某某看房、幫助辦理貸款、辦理過戶等居間方服務事宜；第二個法律關系是買方曲某某與居間方的委托關系，曲某某委托居間方代辦更名、代為清繳物業費、水費、電費等。第三個法律關系是賣方王某與居間方的委托關系，委托居間方代收轉付房款，包括對定金、房產方買斷費用、購房款的代收轉付。第四個法律關系是房屋買賣合同法律關系，是王某與曲某某雙方之間的買賣關系，這也是我們訴訟的法律關系。
在買賣關系里，曲某某已經完成了全部付款的義務，并按照合同要求交給了王某的代收人居間方公司。而居間方未將房款轉付，這個問題就不是買賣關系的問題。是王某與居間方委托關系的問題。在買賣合同中，曲某某付款義務已經履行完畢，王某應當協助辦理更名過戶，不存在一審法律判決履行不能的問題。至于王某委托居間方代收轉付，居間方未按照委托關系的要求進行轉付，那是居間方對王某的違約行為，應由王某向居間方追償。
二、《房屋買賣合同》第三條中約定的代收轉付不應被認定為格式條款
根據《合同法》第三十九條 【格式合同條款定義及使用人義務】（現更改為《民法典》四百九十六條）采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。
本案涉及的《房屋買賣合同》雖是居間方提供，但是合同簽訂需經三方協商，三方同意方能簽署，簽署合同時居間方對于合同的規定對雙方進行了講解，甲乙雙方才最終簽署，我方知道了代收轉付，甲方沒道理不清楚不知道。同時簽訂合同時對于條款中有更改、有格外約定的事項可以在補充條款進行補充或變更。在《房屋買賣合同》第九條補充事項第五款中提到：“交易所監管18萬，居間方預留11.6萬”這條是對轉付這個行為作出解釋說明，且該補充條款是三方協商后手寫上去的。所以《房屋買賣合同》第三條約定的代收轉付是可以變更，并經協商且已反復強調多次的普通條款而已。
綜上，房屋買賣合同合法有效，買方已完成付款義務，賣方就應當過戶，至于賣方委托居間方收款而居間方卷款逃跑的風險，因王某本身存在重大過錯，其責任應由王某承擔。
再審法院判決，撤銷一審、二審判決，發回重審。
再審法院認為，首先，雙方買賣合同第三條有關買賣雙方均同意房款由居間方代為收取，以便保證對賣方代收轉付責任的約定的性質、效力以及由此可能引發的風險負擔問題。該條款是居間方提供的房屋買賣合同格式化條款之一，是對房款代收、轉付方式的約定。二房款代收、轉付是買賣合同的主要內容之一，這一條款在設定了居間方代收房款權利的同時，也隱含了居間方不履行轉付房款義務的風險，二涉案合同的買賣雙方當事人對這一條款的確認，不僅賦予了該條款的有效性，也是對這一條款可能給買賣雙方帶來的風險的放任。
其次，對買賣合同第九條補充條款有關“交易所監管18萬元，居間方預留11.6萬元”約定的不當履行行為產生的后果及風險負擔問題。房屋買賣合同第九條補充條款是對買房曲某某交付房款方式的進一步約定，對合同相關各方當事人均發生法律效力?！豆枮I市存量房屋交易資金監管管理辦法》（哈政法字[2012]7號）第七條明確規定，房地產經紀機構居間或代理存量房交易的，應當實行資金監管。這一規定是為防止不良機構對房屋交易資金占用挪用，有效降低房屋交易資金風險。為保證交易資金安全，曲某某當然有權選擇進行資金監管。案涉合同已經以補充條款的方式明確約定了總房款中的18萬元房款由交易所監管，居間方可預留11.6萬元，但曲某某未將18萬元存入資金監管賬戶，而是存入了居間方的非監管賬戶，由此中造成房款的損失。對房款的損失，重審過程中應當根據當事人的過錯據實認定和判決。
再次，曲某某交付給居間方2萬元“公轉私”的費用，案涉房產已由公產房轉為王某的私產，對該筆費用的負擔，重審時亦應據實認定和判決。
綜上，應當撤銷一審、二審判決，發回重審。
一、房屋買賣合同中，代收轉付購房款是否有效？
首先要確認該條款是否為格式條款，根據《民法典》第四百九十六條 ：“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容”。若代收轉付條款為居間方方提供的，不可更改的合同條款，應當被認定為格式。根據《民法典》第四百九十七條：“有下列情形之一的，該格式條款無效：（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權利”之規定，簽訂居間合同時，居間方未盡到提示義務將被認定為該條款無效。
二、監管資金是誰的義務？監管資金是否可以代收轉付？
本案根據《哈爾濱市存量房屋交易資金監管管理辦法》（哈政法字[2012]7號）第七條明確規定，房地產經紀機構居間或代理存量房交易的，應當實行資金監管。也就是說買方通過房地產經紀機構居間，必須將購房款存入監管賬戶。資金監管是買方的法定義務而不是權利，該義務不能放棄也不能轉嫁他人，不能代收轉付。但我們認為，該條款畢竟僅為地方政策，不是法律、行政法規，不對合同效力及條款效力產生影響，在雙方都作出了約定后，應當遵從約定而不是管理性規定。
本案在房產經紀機構出現資金斷裂、卷款涉刑的背景下極其常見，全國各地法院往往針對這一問題有不同的看法和裁判結果。需要根據實際情況進行責任劃分，進而實現統一的裁判準則。
相關法律知識：
騙取出口退稅罪和逃稅罪區別是怎樣的
(一)在犯罪客觀方面
逃稅罪通常是納稅人在商品的國內生產、銷售環節，實施偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，拒不申報納稅或者進行虛假納稅申報等手段，逃避應繳納的稅款。騙取出口退稅罪則是是行為人在商品的出口環節，采取假報出口或者其他欺騙手段，騙取國家的出口退稅款。但應當注意的是，在商品的出口環節，只有行為人在根本沒有出口貨物，而采取假報出口或者其他欺騙手段騙取出口退稅款的，才能構成騙取出口退稅罪。
(二)在犯罪主體方面
逃稅罪是特殊主體，通常只能由納稅人(包括自然人和法人)構成，并且突出表現在該納稅人必須對其所逃稅款負有納稅的義務。而騙取出口退稅罪是一般主體，可由納稅人構成，也可由非納稅人構成，并且突出表現在該行為人通常不是其所騙稅收的納稅人。
(三)在犯罪的主觀方面
騙取出口退稅罪與逃稅罪雖同為故意犯罪，但兩者的犯罪目的各不相同。逃稅罪的目的是行為人在有納稅義務的情況下，不繳或少繳稅款、逃避納稅義務。騙取出口退稅的目的，則是行為人在未實際履行納稅義務的情況下，從國家的出口退稅款中獲取非法利益。
