市民拍得司法拍賣房 原業主拒搬兩年多收不了房
年關將至，拍賣房頻頻現身。這些司法拍賣房，以明顯低于市場價的優勢吸引了不少投資客的目光。然而，撿“漏”卻不是那么容易的事。佛山人沓先生購買的拍賣房就讓他煩心了2年多時間：一套雙證房因斷供被拍賣，沓先生通過競拍的方式取得了其中一套的產權，而原業主卻遲遲不肯交房，于是，沓先生把原業主麥小姐告上了法庭。
上周末，記者從佛山南海法院獲悉，法官認為，麥小姐因不履行人民法院判決的金錢支付義務，其房屋被人民法院委托拍賣以償還債務。房屋被拍賣后，麥小姐就喪失了房屋的產權，房屋歸沓先生所有。麥小姐應在合理期限內將房屋交付給新的產權人。
【事件】
斷供相逼不奏效 房產被拍賣
麥小姐2008年購買了位于佛山南海區里水鎮洲村里橫路悅園小區10棟1401及1402單位。據麥小姐稱，這兩套房總面積約120平方米，是當時流行的雙證房，也就是說，兩套房是打通的，但買賣合同以及房產證都有2套。當時，01、02單位總價約70萬元，麥小姐首付約39萬元，向銀行貸款31萬元，10年還清，每月還貸3532元。
2009年，麥小姐收了房。入住一年多后，麥小姐家就出現了滲水現象，衛生間廚房柜門受潮發霉。其間，麥小姐聲稱多次找物管協商維修事宜。
記者上周也聯系上了該樓盤物管有關負責人?！拔覀兊木S修記錄表顯示麥小姐是2011年提出維修要求，但根據公司規定，精裝房室內裝修保修期是2年。麥小姐的房子是2008年11月交樓，已經超過了保修期?！辈贿^，物管還是派員對麥小姐家的水管免費進行了維修。
哪知，很快，麥小姐家的房屋老問題又出現了。而物管稱已超過保修期，不能再免費維修。麥小姐認為開發商賣了“次品”給她，希望開發商給予賠償。但開發商并未滿足她的要求。于是，麥小姐想到一個主意——斷供，想以此逼迫開發商給予賠償。
據麥小姐稱，2011年左右她停止向銀行還貸。之后，銀行曾向她催款，但麥小姐置之不理。斷供數月后，銀行一紙訴狀將麥小姐告到了廣州白云區法院，要求對麥小姐名下的1401單位進行查封并進行拍賣。該要求得到法院的認可。
2012年12月25日，銀行委托拍賣公司拍賣麥小姐名下的1401房。2013年4月，沓先生以36.5萬元最高價競得該房產。1401房的產權也因此過戶到沓先生名下。
“法院同意拍賣我的房產，并將我的房產過戶，我根本不知情?！丙溞〗銏猿终f，自己的房產是在自己不知情的情況下被過戶的。根據麥小姐手上的購房合同，沓先生競得的這套1401單位，面積為80.85平方米，而當時麥小姐的購買價為451144元。
【僵持】
長達2年多糾葛 新業主望房興嘆
在拍賣成交確認書上，拍賣公司明確指出1401房與麥小姐的1402房打通使用。這給沓先生最后收房造成了障礙。
由于拍賣的結果麥小姐無法接受，更無法認可自己名下的1401房被過戶到了沓先生名下的事實，所以，沓先生前來收樓時，麥小姐拒絕搬遷。不得已，沓先生曾向白云區法院申請強制執行，但白云區法院以其在拍賣公告上注明該房產“不交吉拍賣”為由不予強制執行（不交吉物業，即房子里面還有人在居?。?。
在僵持了2年多之后，2015年，沓先生再次把麥女士告上了法庭。佛山市南海區人民法院受理了此案，并于去年12月30日宣判。
南海法院認為，被告麥小姐因不履行人民法院判決的金錢支付義務，其房屋被人民法院委托拍賣以償還債務。房屋被拍賣后，麥小姐就喪失了房屋的產權，房屋歸沓先生所有。麥小姐應在合理期限內將房屋交付給沓先生。如果麥小姐拒不交付構成惡意占有，沓先生有權要求其返還占有物并賠償房屋沒有交付使用的損失。所以，沓先生起訴麥小姐搬離和返還房屋，賠償占有期間的使用費，法院予以支持。
記者調查
年關將至，處置不良資產銀行拍賣抵押物增多
記者昨日走訪該樓盤附近的中介公司發現，目前該樓盤二手房市場價約11000元/平方米，也就是說，沓先生以36.5萬元競買下來這套房屋，市場售價約88萬元?？梢?，購買司法拍賣房相當具有價格吸引力。而年關將至，這類拍賣房在市場上并不少見。
記者留意到，從2015年開始，不少銀行從業人員朋友圈上的拍賣信息開始增多，不少拍賣房的拍賣價格都在市場價格的6折以上，看上去非常吸引人。
比如順德區容桂街道御海東郡花園御景灣大道一套獨立別墅，作為銀行抵押物。建筑面積551.68平方米，花園面積289.34平方米，地下一層帶車位。記者留意到，該房產經過拍賣已經三次流拍，一度要以保留底價364萬元進行公開變賣。一些拍賣商鋪，一手價600多萬元，最終起拍價200多萬元出讓，價格降了400多萬元。
“銀行與債務人協商自行處置抵押物的成交價多在市場價8折到7折之間，因為是拍賣，要求比較多，最后成交價格肯定會低于市場價較多，才能吸引買家?！庇秀y行業內人士透露，從去年開始，銀行處置抵押物的情況有所增多，在各銀行均有一定的增幅?！斑@些都是銀行處理不良資產的處置辦法?！便y行業內人士透露，房產物業要拍賣的主要原因是借款企業或者個人資金出現困難，難以按時還款，需要通過與銀行協商變現抵押物或者法院執行拍賣方式變現抵押物來歸還貸款。目前來看，個人按揭貸款業主斷供是極少數，大部分是業主以房產抵押借款未能歸還導致的抵押物處置。
“有的業主在困難的時候以房產抵押給銀行借貸，但最終還不上錢，銀行只能拍賣?！币汇y行從業人員透露。
【警示】
不交吉的拍賣物業
要注意收房風險
盡管拍賣房可以以低于市場價格買得“很抵”，不過，銀行業內人士也提醒參與這類房產拍賣時需要留意風險?！皡⑴c拍賣目前對買受人資格并沒有太多限制，主要還是資金實力問題?！便y行業內人士介紹，在法院主導的拍賣中，全部要求在拍賣成交一定期限內一次性付款，而銀行與買受人協商處置時，大部分時候銀行會要求一次性付款，只有對于本身資質較好的客戶，才可以提供貸款支持。
“市民參與拍賣需要衡量自身的資金是否足夠，不要把希望寄托于銀行貸款上，否則銀行貸款批不下來，會導致保證金被沒收?！痹撱y行人士介紹，一般參與拍賣前，競拍人要繳納標的物拍賣價10%的保證金，比如一套100多萬元的房子，保證金就高達10萬元。
此外，銀行人士提醒，拍賣房中，如果是不交吉的拍賣物業，要注意收房風險，否則容易引起后續的法律糾紛。
“畢竟作為銀行的抵押物，有可能拍賣者只取得產權，而房屋仍因各種原因被他人居住使用，要能實際擁有，還須通過法律訴訟等其他途徑取得?！便y行業內人士舉例稱，比如一些拍賣物業本身還有租約等。因此對于非專業人士的市民參與拍賣前，建議多咨詢專業人士，避免誤解而承擔不必要的風險。
【延伸】
隨意斷供不可取 法律風險大
就因為麥小姐突發奇想地“斷供”，卻引發了后面一連串的連鎖反應，最終導致麥小姐失去了房子。這個教訓可以說非常慘痛。
廣東寶慧律師事務所主任律師藺存寶認為，麥小姐對自己房屋的質量存在疑問，這是麥小姐與開發商之間的糾紛，而麥小姐采取的斷供舉措，影響的卻是自己和銀行的借貸關系，與開發商卻沒有絲毫的關系。
目前，市面上精裝房漸成主流。精裝房的質量問題屢屢被曝光。那么，面對精裝房，業主應該如何維護自己的權利呢？藺存寶建議走2個步驟：首先，購買精裝房的時候，應盡可能通過合同的附加協議，對精裝質量進行約定，約定得越詳細越好，比如，要什么材料的門，多厚的門等，都可以寫入協議里。然后，購房者在收樓時，按照此前的詳細約定對裝修標準進行驗收，最好是請專業驗房公司來驗收。當然，這一切也無法完全排除房子后來的質量問題，那么，可以在補充協議里還約定包括維修、賠償等條件。
藺存寶特別指出，出現房屋滲水等問題，應采取正當法律途徑去維權，而維權找準對象很重要，房屋質量問題應找開發商而非物管。另外，應盡可能在保修期內起訴開發商，不要輕易放棄訴權，而其他方式并不是明智之舉。（記者陳鈺鳳、陳昕宇）
