南京昨再出“寧十三條”穩樓市 開發商捂盤將禁止參與土拍

繼25日出臺限購政策后，昨晚7點多，南京市政府出臺《關于進一步加強房地產市場監督管理的意見》，出臺13條措施監管房地產市場，通過增加土地供應，增加商品房上市量，以期穩定房價。

“寧十三條”一一看過來

一、進一步增加商品住房上市供應

1.加強房地產市場土地出讓、開發建設、上市銷售等環節的監管，督促開發企業嚴格履行開竣工合同。

2.對房價過快上漲區域的新建商品住房項目房源，符合銷售條件的，價格主管部門積極主動服務，指導開發企業及時進行價格申報備案，經備案后的同期房源申報價格不再調整。對具備上市條件的，房產、建設、國土、物價部門加強督促。經督促仍未及時上市的，建設、國土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。

二、加大商品住宅土地供應

3.加快商品住宅用地上市節奏，增加土地上市規模，確保完成全年經營性用地出讓計劃，力爭超額完成商品住宅用地500公頃計劃。通過土地市場均衡有序供應，切實穩定土地市場預期。

4.加強土地出讓后跟蹤管理，組織對全市已出讓商品住宅用地的付款、開竣工等情況進行全面核查，督促開發企業按土地合同約定進行開發建設，增加存量土地可上市房屋供應量。因企業自身原因造成未按合同約定時間開工建設的，嚴格按照規定及合同約定進行處理。

5.在土地出讓合同中，除明確開竣工時間外，還需明確所建商品住宅的上市時間和規模。未按合同開工上市的，將嚴格按合同約定處罰。

三、穩定商品住房價格

6.開發企業應合理安排新建商品住房的銷售節奏，同期房源應一次性向價格主管部門申報備案價格，且批次申報面積不宜低于3萬平方米，不得通過分批申報價格變相漲價。

7.領取預售許可證的項目應一次性公開全部房源，及時對外銷售。開發企業領取預售許可證后不銷售的，價格主管部門不接受上調價格的申報。

四、強化綜合執法

8.嚴厲打擊房地產市場違法違規行為，對涉嫌或參與炒賣房號、捂盤惜售等行為的開發企業及中介代理機構，一經查實，依法依規、嚴肅處理。

9.打擊不實炒作，加大對虛假信息的打擊力度，對發布不實信息、惡意炒作、制造“恐慌”氛圍的行為，依法處理、嚴厲打擊。

10.加強輿論引導，通過南京日報、龍虎網等媒體發布商品房上市、銷售等相關信息，引導市場增強理性。

11.市房產、建設、國土、規劃、物價、公安、工商、金融辦、人行南京營管部等相關部門及各區政府，要按照本意見要求，各司其職、積極履職、相互配合、齊抓共管，促進我市房地產市場平穩健康發展。

12.市政府成立房地產市場綜合執法辦公室，辦公室設在市房產局，市房產局郭宏定局長任辦公室主任，市房產局吳春華副局長、市建委李真副主任、市物價局徐衛華副局長、市國土局馮雪漁副局長任副主任，市政府督查室、市政府法制辦、市監察局、市規劃局、市公安局、市工商局、市金融辦、人行南京營業管理部、江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區分管負責同志任辦公室成員。相關部門抽調人員、集中辦公，施行執法情況周報制度。

13.市監察、督查部門要對各部門的履職情況及時督查。對工作不力、履職不到位的，嚴肅查處和問責。揚子晚報全媒體記者仇惠棟

4大新提法

符合條件不上市，將記入不良信用

新提法1：

“合法捂盤”行不通了

政策原文：對具備上市條件的，房產、建設、國土、物價部門加強督促。經督促仍未及時上市的，建設、國土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。

專家解讀：具備上市條件而不上市的，在南京樓市業內通常被稱為“合法捂盤”，因為南京市關于樓盤銷售的相關規定中，只針對領取了預售證而不上市的房企進行處罰，而開發商如果不領取預售證的話，相關主管部門除了約談，基本上束手無策。對于這樣的尷尬處境，此次“寧13條”中首次明確將對這一行為進行約束。

專家表示，這是過去從不曾有過的，一旦開發商具備了上市銷售的條件，而不積極領取預售證，妄圖借此捂盤的，包括房產、建設、國土、物價等四個部門將聯合起來對其督促，督促后仍不上市，除了要納入企業的不良信用記錄之外，在新房正式銷售之前，還不得在南京參與土拍競拍，應該說這是相當嚴厲的條款。

記者了解到，目前南京河西、城北等多個板塊的樓盤已經表露出“捂盤”的姿態，由于物價部門對于開發商過高的報價不予批復，開發商索性“捂盤”不賣，今后這一行為有望被杜絕，或者開發商無法在南京購買土地。

新提法2：

土地合同必須明確住宅上市時間

政策原文：在土地出讓合同中，除明確開竣工時間外，還需明確所建商品住宅的上市時間和規模。未按合同開工上市的，將嚴格按合同約定處罰。

專家解讀：業內人士認為，這是“寧13條”的最大看點之一，也是之前從未有過的新提法。在開發商拿地時，就要求其明確未來商品房上市的時間和規模，從而保證今后南京樓市的商品房供應量，這也被視為是針對“現房銷售”的配套舉措。

樓市專家指出，南京最近拍出的20幅住宅用地均要求“現房銷售”，這在一定程度上加劇了市場恐慌，有不少人認為南京今后兩三年的樓市供應一定會出現緊缺的狀況.因此在“寧13條”中，有針對性地提出在土地出讓合同中就要約定上市時間，強化了房企拿地后的開發進程，不僅要明確開竣工時間，何時上市、規模多大都要提前報備，確保市場穩步前行。與此同時，開發商也不能“說話不算話”，不按約定好的時間上市，房企將要接受處罰。

新提法3：

物價部門將積極主動服務

政策原文：對房價過快上漲區域的新建商品住房項目房源，符合銷售條件的，價格主管部門積極主動服務，指導開發企業及時進行價格申報備案，經備案后的同期房源申報價格不再調整。

專家解讀：以往，南京市物價部門通常是配合開發商做好物價申報，為了加快新房的上市量，“寧13條”首次提出要求物價部門“積極主動服務”，難免令人產生遐想。

揚子晚報記者了解到，眼下有開發商為了拖延上市時間，向物價部門虛報房價，申報的價目表被一次又一次打回，實質上起到了“捂盤”的作用。按照“寧13條”的新提法，物價部門將要主動服務，可以理解為當開發商第一次申報價格的時候，物價部門甚至可能會上門服務，對于區域的價格“紅線”予以告知，指導房企進行房價申報備案，目的只有一個，那就是加快房源上市。業內人士認為，可不要小看了“積極主動服務”這幾個字，當中的意涵很深，總之，對于想要“捂盤”的開發商來說，一定是非常大的打擊。

新提法4：

成立房地產市場綜合執法辦公室

政策原文：市政府成立房地產市場綜合執法辦公室，辦公室設在市房產局，市房產局郭宏定局長任辦公室主任，市房產局吳春華副局長、市建委李真副主任、市物價局徐衛華副局長、市國土局馮雪漁副局長任副主任。相關部門抽調人員、集中辦公，施行執法情況周報制度。

專家解讀：針對房地產市場專門成立綜合執法辦公室，這在南京樓市中還是首次，體現了南京市政府整治樓市亂象的決心之大。有專家認為，綜合執法辦公室的行政執法權較為集中，也便于各部門的相互協調，每一周還要匯報相關情況，顯然，南京樓市將面臨“史上最嚴格”的政策環境，樓市之“火”到了該降溫的時候了。

2點重申

不得通過分批申報價格變相漲價

加大商品住宅土地供應

政策原文：加快商品住宅用地上市節奏，增加土地上市規模，確保完成全年經營性用地出讓計劃，力爭超額完成商品住宅用地500公頃計劃。通過土地市場均衡有序供應，切實穩定土地市場預期。

專家解讀：南京市今年前9個月已經上市住宅類土地326公頃，出讓金額接近1300億元，創下歷史新高。按照“寧13條”的規定，年內南京還將有大批地塊上市，開發商不會面臨“地荒”的格局。

單批次領證仍需3萬平方米

政策原文：開發企業應合理安排新建商品住房的銷售節奏，同期房源應一次性向價格主管部門申報備案價格，且批次申報面積不宜低于3萬平方米，不得通過分批申報價格變相漲價。

專家解讀：至于現行政策一致，目的是防止房企分批多次申領預售證，并借此漲價。不過對于較為特殊的項目，仍可以少量分批領取，比如樓盤規模不大、產品類型較特殊等等，因此“寧13條”強調的是“不宜低于”，并非一刀切。

需要指出的是，有人認為南京執行“限購”后，“限價令”將退出，不過業內人士認為，這是不切實際的想法，“限價令”仍將繼續嚴格執行，否則南京現有的調控政策將面臨“破功”的風險。

1大信號

瘋狂樓市降溫的日子快到了

如果說前天南京限購令還沒讓投資客們感到秋的寒意，微信朋友圈依然充斥著“假離婚”、“變新房為二手房”等繞限購的調侃段子和看熱鬧的輕松心態，那么昨晚緊急加推的“寧十三條”，則著實讓段子手和投資客們樂不起來了。政府連放“大招”傳遞的信號已經非常明顯：本次調控必須達到穩定房地產市場、遏制房價過快上漲的目標，瘋狂樓市到了該降溫的時候了。

其實南京前日的限購令，已經顯出“嚴打”的苗頭。此前業內預測南京最有可能仿效蘇、杭的“溫和派”，即首先對外地人購買第二套房予以限制，而沒想到最終是既限內又限外，某種程度上已經表現出了政府的決心。而在限購令遏制需求的同時，昨晚“寧十三條”直指供應，雙向調控穩定市場，同時公安加入嚴打炒賣房號、成立房地產綜合執法辦公室等等全新舉措同樣鋒芒襲人。

無獨有偶，上周剛剛限購的杭州昨天也發布了土拍新規，土地溢價率超120%的必須取得不動產登記證后銷售，超150%的競投配建養老設施面積。二線城市調控不斷加碼顯然并非巧合，可以預見的是，接下來還會有更多房價上漲過快的城市加入限購限貸陣營，形成一個樓市降溫的大環境并相互影響。

長期以來，政府對房地產市場的倚重，使其在調控時往往左右為難，既要打壓房價，又怕市場急劇降溫影響經濟。而如今，房地產市場已經到了嚴重扭曲的境地，兩套北京的學區房就能讓上市公司續命保殼，開工廠的一年收益還不如炒幾套房，房價的暴漲讓大量資金投入樓市，打壓實體經濟已成為共識，為買房而引發的“離婚潮”更是影響到了家庭和婚姻的人倫信仰。瘋狂的房子成為一把雙刃劍，它支撐了中國經濟，也埋下了極為危險的隱患。此時，調控的殺招不得不出，市場的高燒不得不退。

對樓市來說，信心有時比實際的限購限貸政策影響更大，而投資投機客們往往會是嗅覺最為靈敏的人群，南京新政密集出臺的信號能否扭轉接下來的市場預期？相對于前晚限購令“短期有效”的謹慎評論，昨晚，不少專家和業內人士對新政效果和樓市未來給出了更為肯定的回答：土地和房地產市場的降溫將是大概率事件。雖然我們無法預知南京樓市是否會“一夜入秋”，但可以判斷的是，如果市場繼續瘋下去，政府的政策儲備依然充足，限貸可以繼續加碼，實現認房又認貸，南京人買二手房不限購的缺口也可以補上。穩定市場的決心已經表明，“民政局很忙”的現象還會持續很久嗎？

(記者/馬祚波王燁)