17城市出臺政策 穩定本地樓市新政未完結

在北京搶在國慶節假期開始前最后一天率先出臺穩定本地房地產市場調控政策后，國慶7天長假中，已經總計有16個城市出臺了穩定本地房地產市場的有關政策，新一輪樓市調控的按鍵終于開啟。

在住房和城鄉建設系統內部，曾有對16個房地產熱點城市進行重點監控的傳統。截至10月7日《中國經營報》記者發稿時止，這16個城市中，已經有15個城市出臺了穩定本地房地產市場的有關政策，尚未公布新政策的城市為上海市。而已經出臺政策的佛山、珠海兩市，則并不在這16個熱點城市范圍中。

此輪熱點城市和地區房地產價格的快速上漲，已經引起最高決策層的警覺，也恰是在最高決策層的批示下，此輪房地產調控拉開序幕。北京、深圳等城市房地產市場標桿城市的表現，將成為下一步的風向標。

劃定16個重點城市

10月3日，住房和城鄉建設部向社會公布了對45家房地產企業、中介機構違規行為的處罰情況。在這份處罰名單中，45家受到處置的企業分布在全國的16個城市。

根據住建部官方網站10月3日公布的信息，這16個城市分別是深圳、北京、成都、上海、天津、蘇州、杭州、濟南、鄭州、武漢、廣州、南京、合肥、無錫、廈門以及福州。

多位地方住房和城鄉建設系統內部人士均向《中國經營報》記者證實，按照住房和城鄉建設系統的工作慣例，這16個城市實際上一直是住建部重點監控市場變化的對象，這其中既包括直轄市，也包括省會城市和地級市。在此輪調控中，這16個城市的房地產市場能夠保持穩定，被決策層視為能否保持全國房地產市場穩定的重要意義。

國家統計局8月70大中城市新建商品住房價格指數顯示，16個房地產熱點城市環比價格指數全部上漲，排在前三位的是鄭州、上海和無錫，分別達到105.6、105.2和104.9。

記者了解到，部分城市此輪房地產市場價格的快速上漲，已經引起了中央最高決策層的高度關注。在此基礎上，中央有關領導專門對穩定部分城市房地產市場提出了具體的要求和目標。國務院辦公廳、住建部依據有關精神緊急召開會議，部署穩定房地產市場有關工作，按照這一精神，各地密集在國慶長假期間出臺穩定本地房地產市場的相關政策。

因此，這16個城市中的絕大部分在國慶長假期間緊急出臺了地方版穩定本地房地產市場的有關政策。截止到10月7日發稿時，這些城市包括：北京、天津、鄭州、成都、無錫、合肥、濟南、深圳、廈門、武漢、蘇州、杭州、南京、廣州，外加不在16個城市之列的佛山和珠海、東莞。

外科手術式干預

從當前監管層的態度來看，針對房地產市場當前的變化和局面，以外科手術式樣的方式施加影響和進行干預的可能性較大。“所謂外科手術式樣的影響和干預，就是哪有問題干預哪里，加強的是政策手段的針對性。”中國房地產綜合開發研究院分析師呂欽表示。

記者了解到，針對當前房地產市場狀況，監管層較為敏感的是“地王”和土地高價成交現象的頻繁出現。監管層的主要擔心在于，土地高價成交的傳導效用，向市場強化房價上漲的預期和信號，從而放大房地產市場的波動。

土地高價成交與房地產開發企業的融資情況密切相關。有關統計數據顯示，房地產業2015年共發行公司債券4122億元，占比18.94%，今年1~7月份發行量5070億元，占比27.99%。而房地產開發企業的融資，主要就是用于購置土地。

實際上，從2005年前后開始，人民銀行總行即已下發通知，要求金融機構不得以任何形式，向房地產開發企業發放用途為購置土地的貸款。目前，這一政策口徑也確實得到了執行。但是，房地產開發企業轉而通過資本市場、債券市場進行融資后購置土地。

因此，有關部門已經基本確定將規范房地產開發企業發債融資行為。按照設想中的方案，監管層將在房地產業公司債實施的分類監管思路，在這一思路中，分類監管的基礎范圍涵蓋了資質良好、主體評級AA及以上的房地產企業發行公司債券，而發行主體也被限定于滿足以下四類條件。

一是境內外上市的房地產企業；二是以房地產為主業的中央企業；三是省級政府(含直轄市)、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產企業；四是中國房地產業協會排名前100名的其他民營非上市房地產企業。

行政手段還會來

顯然，以分類方式對房地產開發企業發債融資行為進行規范，將在一定程度上對房地產開發企業的融資渠道產生影響。而在供給端，更多的政策手段亦在醞釀當中，其中或將不乏行政手段。

從2016年8月開始，蘇州、武漢、廈門、南京等城市先后出現土地高價成交案例，此后，杭州、合肥等城市也出現類似情況。根據市場情況，蘇州、武漢、廈門、南京、杭州等相繼出臺了穩定本地房地產市場的措施，這些措施中，均以限購手段為核心。

杭州市在穩定本地房地產市場的有關政策中，曾保留了外地居民購買一套杭州住房可在杭州落戶的政策。但是，9月27日，杭州市政府宣布取消這一政策。多位知情人士稱，取消這一政策系按照中央有關部門的要求和布置進行的政策調整。

“從現在我了解的情況看，包括特大型城市在內，比較急迫的問題都是如何控制土地高價成交。”呂欽說。北京市目前已經4個月沒有土地供應，有分析認為，北京市政府即是擔心此時交易土地一旦出現地王，將對北京穩定本地房地產市場增加巨大的壓力。

直至9月29日，北京市恢復了土地供應。

而絕大部分特大型城市也都面臨同樣的情況，因此，在這個過程中，行政手段可能會重新出現，并且概率較大。目前，可能性較大的行政手段在個別特大型城市可能包括，在土地出讓環節直接約定銷售價格，并進行限價。

這個手段的主要的目的是，通過售價的限制，迫使開發企業對利潤進行重新計算，進而避免企業過高的非理性報價。除此之外，行政手段還有可能包括要求對公建立項的業態全部由開發企業持有，通過這一手段，增加開發商的成本計算，再綜合使用限價手段，控制開發企業的非理性出價。