樓市走向調控緊縮期 一線城市房價過快上漲將止

在熱點城市樓市持續高熱情況下，自9月30日至10月9日，北京、天津、蘇州、合肥、上海等22個城市集中出臺樓市調控政策，從限貸、限購、土地供應、市場監管等方面進行調節。就在昨日，成都開始實施購房貸款新政，這是繼10月1日深夜發布限購政策后，成都市出臺的又一樓市調控政策。

業內人士認為，本輪調控政策出臺密度頻繁、范圍廣泛、精準性強，并且在發布政策之后繼續打補丁、升級加碼，開啟了全面調控。在去庫存基調不變的情況下，中國熱點城市樓市正式走向調控緊縮期。

本輪調控有何新特點？

中國經濟網記者梳理發現，針對熱點城市，本輪調控主要從消費端——限貸，供應端——增加土地供應，以及資金端、市場監管等方面著手，并且不同城市根據實際情況，因城施策。

二線城市中，蘇州、南京、合肥、廈門“四小龍”對非本地戶籍購買首套房均提出社?；蚣{稅年限要求，二套房首付比例可與一線城市比肩，其中南京、蘇州要求有1套房未結清貸款的再購房者首付比例不低于80%，達到目前城市限貸政策的最高限。

土地供應方面，多數城市均提出要增加住宅用地供應，增加中小戶型市場供應。北京、深圳、廈門重啟“90/70”政策，加之3月已有同樣政策的上海，一線城市未來中小戶型將迎來一批供應高潮。此外，北京要求試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，或將抑制企業高價拿地沖動。

中國指數研究院分析認為，總體來看，本輪政策有望通過積極抑制非理性需求逐步為市場降溫，但各城市在出臺政策時也考慮到剛需群體的合理置業需求，因此在相關政策方面都做了針對性區分，仍能保證一定規模的剛需置業需求、有保有壓，維護市場的理性運行。

而在鏈家研究院院長楊現領看來，無論調控工具是限購、限貸，還是土地政策，無非都是歷史上調控政策的“重啟”或“加碼”，本輪調控的真正不同在于背景條件不同：一是本輪調控是處在經濟下行周期中的調控，守住增長目標的底線和抑制資產泡沫之間將成為一場“刀刃上的平衡”；二是本輪調控是由地方政府競相發起和實施的調控，地方政府擁有比以往都更大的自由度和裁量權；三是調控的主戰場已經進入二手房階段。

“這是不同以往歷次調控的一個突出特點。”針對房價上漲最快、調控最嚴的一線城市，楊現領指出，這些城市已經進入二手房時代，70%的市場供給方是業主，而不是開發商，而且大部分業主既是賣方也是買方。“在一個以二手房交易為主體，買賣雙方為C端的市場中，調控政策的傳遞機制具有更大的不確定性。”

調控力度有多強？

財政部副部長朱光耀7日在華盛頓表示，房地產市場確實存在一些以投資為目標進行的交易，因城施策，采取有針對性的應對措施是及時和適當的，而且正在產生積極效果。

從此次調控力度最大、涉及面最廣、影響最大的北京來看，調控的確“立竿見影”。據亞豪君岳會統計數據顯示，國慶7天北京商品住宅共實現成交1154套，成交面積8.76萬平方米，日均成交量僅165套，相比中秋小長假的日均成交套數減少了161套，相比9月的日均成交量更是減少了320套。而在1154套成交當中，商住所占比重高達88%，純商住宅7天僅簽約143套。

從供應情況來看，“十一”期間北京住宅市場僅有4個項目入市，共新增1012套，預售許可面積5.5萬平方米，與節前一周14盤入市的盛況已不可同日而語。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，此輪房地產市場過熱的根源在于天量信貸，“京8條”的調控手段采取了針對性的“去杠桿”措施，對于投機及投資需求的抑制直指根源。“多方組合重拳之下，北京樓市成交量已應聲而降。”

一位北京南六環熱點區域的地產中介表示，十一期間客戶到店量明顯減少，基本不用加班。“有的業主之前已經買了城里的房子，所以比較著急，確實出現降價出售的現象。”

不過，在中原地產首席分析師張大偉看來，除去北京、深圳、合肥、蘇州等少數幾個城市外，其他城市政策力度遠遠不如2014年930政策之前的執行力度(46個城市限購、全面認房又認貸限貸)，“甚至很多城市可以說是蜻蜓點水”。

“但本輪調控在感覺上依然讓人感到害怕。”張大偉表示，原因在于這一輪房價上漲太快太集中，事實上也是杠桿利用最過度的一次上漲。“這一輪很多投資客已經賺的盆滿缽滿，所以他們的止損線很低，一旦市場風吹草動，很可能會放棄部分利潤離場。這種情況下，即使力度不大的調控也會出現踩踏效應。”

將產生多大影響？

值得注意的是，從調控范圍來看，雖然表面上只有20多個城市出臺了新政，但這些城市卻是中國房地產市場城市集中度最高的地方。據楊現領估計，這20多個城市占據了中國二手房市場交易額的85%，新房交易額的40%，估計35%的杠桿交易會受到影響。

張大偉也表示，這一輪收緊看似一城一策，但如此密集的出臺說明是在高層全面施壓下的集體舉動，預計未來還會有多個城市出臺政策，可能將形成20-30個城市調控政策風暴。

“之前的政策預期是16個房價漲幅過高過快的城市需要平穩樓市，但隨著政策的密集出臺，一線城市輻射區域的市場也開始加入調控行列，未來房價可能上漲的城市也會跟風出臺政策表態。”

張大偉預計，一線城市及二線“四小龍”城市最后恢復至2014年930前的政策力度，甚至更大，二線城市中房價漲幅較高的城市，也將全面實施限購、限貸政策。“政策目的是抑制房價過快上漲，但市場并不理性，所以很快會出現降價的個案，如果一旦年末央行額度吃緊，房價的下調很可能會蔓延到很多城市。”

中國指數研究院分析人士認為，考慮到本輪政策力度，并結合歷次政策收緊后市場反應，可以預期未來樓市將逐步降溫，成交量價回調可期。各個城市因需求差異性將呈現出多樣化反應，如在投資投機比重較為顯著的城市，量價波動將更為明顯。而在資源稀缺供需矛盾長期存在的城市如一線城市，高位向下小幅震蕩在所難免。

針對北京市場，郭毅表示，首付提高、信貸收緊，將使得部分客群的購房計劃被迫延期。另外由于未來自住房供應還將加大供給，市場預期的走低，也使得部分客群的購房計劃主動延后，觀望情緒之下購房需求的萎縮將使得四季度成交量持續走低，將使得此輪房價過快上漲趨勢被終結，預計四季度北京純商住宅價格走勢將趨于穩定。