美國房屋空置率持續下降，經濟復蘇長線效應凸顯

11月10日，仲量聯行-美國住宅市場展望暨75Parklane&Shore中國首發媒體發布會在京召開。仲量聯行對于美國各地區的房價指數報告顯示，在2010年，各區房價開始止跌反彈，之后五年均呈現平穩增長，而這種增長速度甚至超越了以往任何時期。

“美國經濟在經歷了2008年的危險期之后，進入了一個穩定增長期，失業率逐步下降至4.7%。雖然目前的增速并不猛烈，但是這種健康且后勁十足的增長趨勢，讓整個市場都表現地異常積極。”仲量聯行華北區研究部總監麥哲文(StevenMcCord)表示。2016年，美國的經濟受到4年一次的大選及英國脫歐的夾擊影響，但經濟復蘇態勢并未受到阻礙，根據美國第三季度實際GDP年化季率(2.9%)來看，高于前一季度1.4%的增速，經濟增速保持穩定。

經濟復蘇效應顯現

住宅市場變化往往受到地區及全球經濟變化、人口基數、就業率、市場供需比等多方面影響。

美國的經濟復蘇持續了7年，在去年12月美聯儲進行了9年來的首次加息，但是加息的幅度只有0.25%。美聯儲主席耶倫茨此前曾表示，美聯儲多數官員認為如果經濟保持現狀，沒有出現較大的全新風險，在今年加息是合適的。而市場也曾普遍預計美聯儲在12月加息的可能性比較大。

同時，美國的人口增長率仍舊穩定，移民的涌入刺激了美國房地產的剛性需求和投資性需求。根據世界銀行統計，截止到2014年，美國總人口為3.19億，而趨勢統計，到2060年，美國人口將接近4.2億?？焖俚娜丝谠鲩L，不僅體現在休斯頓、華盛頓、紐約等中心地區，同時也在多個區域性城市，如邁阿密、芝加哥、舊金山、圣荷西、圣地亞哥等。

另外，失業率的穩步下降，已經回落到正常狀態，人口的常規上浮，讓市場需求口被打開。種種跡象表明，美國經濟復蘇的特征日益顯現。

平穩增速下的多區發展

2007年的金融危機，讓美國以及世界經濟都飽受重創，這個傷痕顯然正在愈合。從這個泥潭中走出來的美國，開始蓄精養銳。根據仲量聯行對于美國各地區的房價指數報告顯示，在2010年，各區房價開始止跌反彈，之后五年均呈現平穩增長，而這種增長速度甚至超越了以往任何時期。

報告顯示，從1980年到2016年美國主要城市的房價指數對比(一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數，通過百分數的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度)中可以看出，近四十年來，美國整體價格指數雖有所起伏，但整體保持穩步提升。

具體到實際價格，洛杉磯的實際房價走勢最陡，相對來說可能存在泡沫；而紐約保持相對穩定，抗壓性更強，這受益于紐約強大的經濟根基以及整體政策的調控，當然，市場的基本需求同樣起到了中流砥柱的作用。

值得一提的是，今年由于美元的暫時性低潮，讓全世界投資者再度亢奮，美國迎來投資“豐收年”，在各地區的房產實際均價中，波士頓、西雅圖地區平穩上漲，追平紐約。顯然，美國的地產投資核心區已經被慢慢鋪開，投資者以及房產商開始了更多的嘗試。

房屋空置率下降

由于國家文化差異，以及美國租房體系的完善，美國人對買房沒有亞洲人這般的“執念”。美國商務部的報告稱，根據季節因素調整后，第一季度的住房自有率為63.6%，為史上第三低。這倒是讓外來投資者發現了機會，無論是房屋本身的價格漲幅，還是后期租賃帶來的收益，都讓美國地產受到市場歡迎。

根據市場經濟發達國家或地區房地產市場的一般規律，正常的房地產市場中，售價與租金之間存在一個較為固定的比例關系。房屋“租售比”約為1:100，這表明，房地產有投資價值；而一旦租售比達到1:200時，表明投資買房存在風險。

美國市場自2006年房價虛高、租房市場低迷后，從2013年開始，市場終于回歸到了正常水平，并呈現穩定態勢。尤其是紐約與芝加哥，租售比都降到1:100以下，這個比值意味著，如果把房子按現在的租金出租，不用100個月就能收回房款。

美國空置率有兩種，一種是出租住宅空置率，另外一個是自有住宅空置率(沒有進入市場的新房源并不被計算在內)。

正如上文提及，人口及市場的硬需求仍影響著美國的房屋租賃市場，美國人口普查局的數據顯示，當前美國出租住宅空置率最低的前十名城市主要來自東北部及西部，如紐約、西雅圖、洛杉磯和舊金山等。與此同時，根據美國聯邦貯備銀行圣路易斯分局(FederalReserveBankofSt.Louis)在7月28日發表的第二季度經濟數據研究顯示，2016年美國第二季房產自有住宅的空置率低至1.7%?？罩寐实淖叩秃艽蟪潭壬蠈⒗^續刺激美國的房價以及出租價。