樓市錯位去庫存：大戰才剛剛打響
[受經濟發展水平、消費能力等因素的限制，湖南省各市州房地產庫存增減差異巨大。7個市州的商品房待售面積仍在增長，其中湘西州的待售面積增幅高達20.4%，盡管懷化市前三季度銷售面積增長速度高達52.4%，但其9月末的待售面積增速仍高至6.5%，庫存不降反升。]
9月末10月初全國22城調控政策相繼出臺，一手結束了2016年前九個月的樓市繁榮。以全國樓市普漲、一二線城市樓市爆發為主要特點的房地產周期過去了。嚴厲的調控政策不歡迎炒家入場，但去庫存繼續。
房地產去庫存是中國2016年五大主要任務之一。去庫存上半場中，信貸寬松、政策釋放紅利、房價加速上漲。如今，中國樓市去庫存到了下半場，不論信貸抑或是樓市政策，均是擰緊水龍頭，告別一二線城市后，去庫存政策需在三四線城市發光發熱。
中國住建部政策專家委員會副主任顧云昌接受第一財經記者采訪時表示：“2016年中國樓市去庫存有所成效，但仍顯不足。2017年去庫存的問題將更加嚴峻，去庫存政策需要更加精準有力，考驗頂層決策者的智慧。”
錯位去庫存
在2015年底召開的中央經濟工作會議上，房地產去庫存是2016年五大主要任務之一。此后不久，各地的去庫存政策相繼出臺，鼓勵農民購房已成標配，信貸和政策環境是史上最寬松的時候。
由此帶來的直觀結果是中國房價、地價創新高，房地產市場高燒不止。中國指數研究院檢測數據顯示，截至8月，全國百城新房均價為12270元/平方米，環比上漲2.17%。中國百城房價環比已經連續上漲16個月，同比已連續上漲13個月。
房價上漲城市從一線、強二線向弱二線、強三線城市蔓延。一線城市并非是此輪去庫存的主要調控城市，但強悍如深圳，此時的房價亦已經連續上漲了20個月，在北京、廣州、上海三個一線城市中，同樣也是房地雙熱。
但最大的主角是二線城市，合肥、南京、蘇州與廈門領漲全國，被業界稱為樓市“四小龍”。
國家統計局數據顯示，今年1~9月份，商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長26.9%，增速比1~8月份提高1.4個百分點。商品房銷售額80208億元，增長41.3%，增速提高2.6個百分點。其中，東部地區商品房銷售面積同比增長29.3%，銷售額51080億元，增長47.7%。中部地區商品房銷售面積增長32.7%，銷售額增長44.6%。西部地區商品房銷售面積增長16.4%，銷售額12881億元，增長17.9%。
庫存方面，9月末，商品房待售面積69612萬平方米，比8月末減少1258萬平方米。其中，住宅待售面積減少1177萬平方米，辦公樓待售面積減少45萬平方米，商業營業用房待售面積減少45萬平方米。
但記者將9月末全國商品房待售面積數據與去年同期對比發現，庫存卻是不減反增，去年同期商品房待售面積為66510萬平方米，今年的數據同比增加了4.7%。庫存增加可從施工面積上找原因，今年1~9月份的施工數據，中國房地產開發企業房屋施工面積同比增長3.2%，高達71.6億平方米。
除了商品房數據之外，土地數據亦是本輪去庫存過程中資金過剩、房企活絡的投射。中國國土資源部數據顯示，前三季度全國國有建設用地供應31.88萬公頃，同比下降4.6%，但合同成交價款卻增長24.8%至2.28萬億元。土地出讓面積和成交價款量減價增，全國有23個省份土地出讓價款同比增加。對此，國土資源部不動產登記中心研究員王建武分析稱，“前三季度去庫存與高地價并存，調控難度加大。”
顧云昌認為，中國樓市的去庫存大戰才剛剛打響。顧云昌告訴第一財經記者，2016年樓市去庫存是有效的，整體庫存確實得到更多去化。“但是令本該去庫存的三四線城市沒能去庫存，不該去庫存的一二線城市卻吸引了大批炒家入場，抬高了房價，從這點來看，去庫存政策有局限性。”
去庫存到了下半場
國家統計局突出顯示15個一線和熱點二線城市10月上半月的價格變動。據數據，北京、天津、上海、南京、合肥、廈門、廣州、深圳、成都等15個城市，新建商品住宅價格環比指數全部出現負增長，其中，無錫的變動指數最高，為-3.8，而過去漲勢最強勁的深圳，變動指數是-2.2。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀表示，一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，各地樓市集中調控的效果顯著，房價走勢趨穩。
一個月前，全國22個熱點城市先后出臺樓市調控政策，在限購、限貸、確保土地和新房供應、遏制各種違規資金進入房市和整頓開發商和中介等多個方面控制樓市“瘋牛”，前九個月的樓市繁榮正式宣告結束。
在受到調控的城市之外，因受市場氛圍影響，樓市同樣到了調整、降溫的時刻。中原地產研究中心統計數據顯示，10月1日~30日，全國54個城市合計簽約商品房住宅270164套，較上月下降15%。
要是更具體地對比一個城市調控前后的樓市變化，不妨以深圳為樣本。
據深圳中原研究中心監測，10月新房住宅無一個項目取得預售，僅3個項目入市，供應面積僅有11.0萬平方米，環比大降77%。至于成交，因新房備案數據滯后，二手房成交數據更能體現樓市實況。10月，二手房成交均價56790元/平方米，環比下跌4.2%，成交6329套，環比減少18%。
統計局新聞發言人盛來運在10月19日舉行的發布會上表示，短期來說，調控政策對一線城市和少數二線城市的商品房銷售、投資，甚至對經濟都會帶來一定壓力；但對全局影響沒有想象的那么大，其他城市還在按照既定“去庫存”等政策來管理。
在湖南省，省統計局于11月1日發布的數據分析顯示，今年前三季度，湖南14個市州商品房銷售全部實現正增長。至9月末，湖南商品房待售面積3193.28萬平方米，同比下降3.6%。
但受經濟發展水平、消費能力等因素的限制，湖南省各市州房地產庫存增減差異巨大。7個市州的商品房待售面積仍在增長，其中湘西州的待售面積增幅高達20.4%，盡管懷化市前三季度銷售面積增長速度高達52.4%，但其9月末的待售面積增速仍高至6.5%，庫存不降反升。
顧云昌告訴記者：“去庫存不是一句口號，是牽涉到國家和城市經濟產業多個方面的復雜問題?？傮w來說，依然要結合新型城鎮化、發展城市產業以創造就業機會、提高農民工收入、鼓勵農民工進城購房，并且，要進行土地制度改革，賦予農民宅基地流通性，讓其可以變現并創造購房需求。”
顧云昌表示，很難判斷中國樓市去庫存需要多長時間，如果三年內可以解決去庫存問題就很了不起了。
