北京市區繁華排名、北京最繁華城市

數據會說話，方法論則是傳聲筒。隱藏在商業數據背后的理性思考、邏輯，贏商正借由方法論呈現而出。此為《贏商方法論》第三篇，商圈商業力評價體系。

方法論研究丨仲文佳/張斌/鄭捷煒

編輯丨熊舒苗 主編丨付慶榮

視覺設計丨Ze澤

商圈是一座城市文化、經濟、活力的縮影，是城市商業的重要載體，是激發城市活力的關鍵引擎。

隨著城市化進程放緩、城市更新改造加快，如何通過一系列舉措為商圈發展提供新動能，推動商圈提質升級、釋放消費潛力，成為各個城市經濟發展的重要課題。

贏商tech長期關注并用數據測量中國城市、商圈的商業力，繼城市商業力指數之后，推出了針對商圈商業力指數的綜合測評體系。

通過商圈商業力指數，可客觀準確評價商圈商業發展水平，審視不同商圈的優勢及不足，探尋商圈升級迭代路徑。于政府部門，可作為系統規劃/升級改造商圈的決策參考；于企業，可輔助進行商圈選取及相應經營活動的策略制定。

在8月24日舉辦的2023年中國（國際）購物中心峰會上，贏商tech首次發布《中國商圈商業力指數TOP30》。

高商業線級城市，培育了更多的高商業力商圈。TOP30商圈中，6個商業一線城市（上海/北京/深圳/成都/廣州/重慶）的商圈占據半壁江山，其中上海占比最多。?

?宏觀版圖之下，細至一個個具象指標，則會發現更多隱藏其間的小驚喜躍然紙上。

一、躋身商業力TOP30，這些商圈靠什么突圍？

商圈商業綜合評價指標體系，簡稱“商圈商業力”，是基于商圈人口規模，交通配套、商業規模、商業檔次、商業多樣性、商業活力以及商業潛力等7個一級指標、23+個二級指標，形成的綜合評估商圈商業發展水平的指標體系。

《中國商圈商業力指數TOP30》中的頭部商圈，大多在項目、品牌方面表現優異。

從項目入駐特征來看，高級次商業項目是商圈商業力指數走高的核心推動力。TOP30商圈均有運營級次A級以上購物中心進駐。

如排名第二的上海-陸家嘴張揚路商圈內，共有6個高級次項目，其中包括2個S級和4個A級購物中心。

此外，新入市項目也是商圈商業力指數保持領先的重要因素，不斷更迭的新鮮血液為商圈發展帶來活力。TOP30商圈中，超7成商圈近三年有新項目入市。

如上海-淮海中路商圈迎來4個新項目，包括上海廣場、百聯TX淮海、上海新天地時尚I、上海新天地時尚II。

從品牌入駐特征來看，高級次品牌入駐很大程度決定了商圈商業力指數能達到的高度。TOP30商圈，A級以上品牌入駐率基本在20%水平線上，有些甚至達到40%以上。

如上海-徐家匯商圈A級以上品牌入駐率達49.2%，商圈內的上海港匯恒隆廣場、上海One ITC、上海美羅城等，均擁有數量較多的高級次品牌。

首店蘊藏著商圈發展的流量密碼、商業活力和消費潛力，高商業力指數商圈亦是首店品牌首選入駐地。TOP30商圈中，近一年均有一定數量的首店品牌進駐。

如深圳-后海商圈去年新入市的后海匯，引進SND華南首家全新概念店、STUDIOUS深圳最高版本店型、NOWRE HOTEL 華南首店、INNERSECT華南首家快閃店、BADMARKET深圳首店等大批首店品牌，助推商圈新入駐首店品牌數量攀升至40家。

二、細分指標拆解，為商圈發展“出謀劃策”

通過將商圈商業力細分指標，與商圈商業力指數對比分析，我們可以對商圈現狀有更清晰的認知，進而提出商圈商業力提升方向的建議。

相關的商圈商業力對比分析及案例如下：

商圈商業力指數 VS 商圈商業規模指標

☆商圈商業力特征-- 商業力指數高，商業規模不大

發展建議：這類商圈多位于高線級城市核心區域，圈內商業規模相對不大，但商業級次較高。未來可通過強化夜經濟或文商旅配套等措施進一步提升商圈商業力。

典型案例： 上海徐家匯商圈（排名NO.20）

商業規模僅37.91萬㎡，雖然太平洋百貨徐匯店即將閉店，上海六百也要拆除重建，但徐家匯商圈一直在迭代更新，港匯恒隆廣場、美羅城、東方商廈改造升級、重新定位，各大商場形成錯位競爭的同時，不斷提升區域商業品質。其依舊是人氣最旺的市級核心商圈之一，也是上海消費者最愛消費購物地之一。

☆商圈商業力特征-- 商業規模大，商業力指數有待提升

發展建議：這類商圈商業普遍已接近飽和，積極優化存量資源，推動商圈升級改造比新增商業更為重要。

典型案例： 鄭東CBD商圈（TOP30以外）

商業規模達到84.90萬㎡，鄭東新區CBD商圈主要以商務區及高鐵商圈為重要抓手，已開業購物中心主要為丹尼斯七天地、寶龍廣場、鄭州CityOn熙地港及永威-木色。雖然商業體量較大，但缺少城市級商業帶動區域發展，缺少地標性的商業中心帶動區域發展，同時相對缺乏城市特色文化的打造與展示空間。

商圈商業力指數 VS 商圈商業檔次指標

☆商圈商業力特征--商業力指數高，商業檔次指標不高

發展建議：此類商圈多為區域商業快速發展崛起的新興商圈，或有強文旅資源加持的城市標志性商圈。要堅持商圈自身定位，謹慎商業提檔。

典型案例： 深圳龍崗中心城商圈（TOP30以外）

龍崗老牌繁華商圈之一，擁有73.80萬㎡存量商業，萬科、星盛、仁恒、寶能、天虹、歲寶均有進駐，龍崗萬科廣場GALA被評為省級示范特色步行街。未來兩年內還將迎來華潤萬象商業，商圈消費人群主要以龍崗中心居民。雖然與城市地標性商圈相比，高端業態相對匱乏，但作為深圳夜經濟最為活躍的商圈，其以煙火氣和時尚感吸引了越來越多的年輕客群和時尚首店。

☆商圈商業力特征-- 商業檔次指標高，但商業力指數有所下降

發展建議： 此類商圈多為傳統老貴族商圈，正面臨城市新勢力商圈挑戰。緊跟時代潮流，更多關注時尚年輕群體需求，拓展更多元客群，求新求變勢在必行。

典型案例： 杭州武林商圈（TOP30以外）

商圈人氣有所下降，商業運營跟不上年輕人的需求，同時城市多中心格局逐漸成型，新增人口和城市配套都在外擴，錢江新城商圈成了新的城市中心。未來隨著華潤和恒隆進入，武林商圈也有迎來再次輝煌的可能性。

商圈商業力指數 VS 商圈商業活力指標

☆商圈商業力特征： 商業力指數高，商業活力指標待釋放

發展建議： 新型都市級商圈，圈內新舊商業與目標客群還處于磨合期。需進一步通過優化業態結構，加大首店引進力度等手段，最大程度釋放商圈活力。

典型案例： 成都交子金融商圈（排名NO.6）

作為春熙路后成都著力打造的第二個都市級商圈，交子金融商圈基于年輕客群的聚集、生態公園的加持，初步呈現出更年輕、更前沿，更體驗的特點。商圈商業體量已超過春熙路商圈，但超40%購物中心為近三年開業，新商業磨合同時因CBD客群的潮汐現象，商業活力爆發尚需時日。近幾年交子金融商圈首店數量、質量均有躍升，但許多高能級首店仍首選春熙路商圈，交子金融商圈在提升商圈影響力和招商吸引力方面，還有很大的發揮空間。

☆商圈商業力特征： 商業活力指標高，商業力指數有較大提升空間

發展建議： 這類 商圈有城市優質聚客或景觀資源加持；若引進更多高級次商業將對商圈商業力有質的提升。

典型案例： 深圳后海商圈（排名NO.17）

后海商圈的規劃是打造集高端消費目的地和標志性城市景觀于一體的灣區頂流消費新地標。后海商圈周邊龐大的年輕辦公人群及海濱旅游資源加持，使其成為極具夜間活力和客流集聚的商圈之一。此外，后海商圈還占據了深圳近30%的首店資源，但以辦公和高端居住客流為主的消費客群始終有限，且后起之秀深圳灣萬象城已對海岸城形成一定虹吸效應。

往后，后海商圈要進一步向后海超級商業區邁進，需要新老商業競爭性合作，求同存異。另外，引進更多高級次商業，將對商圈商業力有質的提升。

商圈商業力指數 VS 商圈商業多樣性指標

☆商圈商業力特征： 商業力指數高，商業多樣性指標不高

發展建議： 這類 商圈往往位于商務中心地帶，功能多樣性受限于客群屬性和消費習慣。在多樣受限情況下，可提升品牌級次和新鮮度，增加品牌豐富度和多樣性。

典型案例： 北京西單金融街商圈（排名NO.19）

西單金融街商圈是北京最早的潮流之地，傳統老百貨眾多，限定了其業態多樣性，近來來政府加快了調整升級的步伐，未來將打造集時尚交往、數字消費和金融商務于一體的西單金融街國際化高端時尚魅力圈，成為城市發展形象展示窗口和文化商業體驗新地標。

☆商圈商業力特征： 商業多樣性指標較高，商業力指數有提升空間

發展建議： 這類是區域型生活、工作、人文融會發展，需求多元的商圈。需加碼重量級商業，提升綜合商業力水平。

典型案例： 重慶大坪商圈（TOP30以外）

商圈處于重慶市八一路商業步行街的中心地帶，涵蓋商務、生活、餐飲、文化等多元業態，構建吃、住、游、娛、樂、購全業態消費。依托年輕客群流量，商圈新增了龍湖D8餐酒吧街區、酷玩篷車集、壹洲ONE STATE 主題復古街區等項目，大力發展文娛業態。但該商圈整體以傳統存量商業為主，未來缺乏新的入市項目，影響商圈檔次進一步提升。

商圈商業力指數 VS 商圈商業潛力指標

☆商圈商業力特征： 商業潛力指標高，商業力指數暫時不高

發展建議： 這類是 城市重點規劃中商圈，有發展勢能的未來市級商業中心?？赏苿又亓考壣虡I的如期入市、導入配套資源，這是商圈商業力未來能完全釋放的關鍵。

典型案例： 廣州萬博商圈（TOP30以外）

在廣州開始進行城市多中心發展的規劃的背景下，作為廣州商務發展十四五規劃的五大商圈之一，萬博商圈擴容近五倍，未來在華潤萬象商業、新世界K11 Select等優質購物中心的帶動下，將打造以文商旅為主題，多種消費形態于一體的廣州消費核心商圈，蘊含的巨大潛力將逐步釋放，成為廣州下一個商業CBD中心已是確定性事件。

☆商圈商業力特征： 商業力指數較高，商業潛力指標一般

發展建議： 這類通常是發展較早的成熟商圈，新商業開發空間有限。以存量煥新應對城市新中心區的新興商圈帶來的沖擊和挑戰。

典型案例： 青島香港中路商圈（排名NO.18）

作為市級成熟商圈，香港中路商圈囊括了從快時尚品牌到國際一線大牌在內的幾乎所有品牌，成為青島最大的首店集聚地，但商業的過度飽和弊端已顯露。隨著百麗廣場、中央廣場倒閉，以及海信廣場對現狀建筑進行改擴，香港中路商圈已進入存量改造的更替階段，其后續發展仍有待時間驗證。

商圈商業力指數 VS 商圈人口規模指標

☆商圈商業力特征： 商業力指數高，人口規模遠低于可輻射客群

發展建議： 這類商圈多為城市核心市級商圈，周邊人口占其可輻射客群比例不高。保持領先優勢，銳意創新，輻射更寬范圍。

典型案例： 廣州天河路商圈（排名NO.10）

譽為華南第一商圈的廣州天河路商圈，長度不到3公里，有20多個購物中心載體，沿線超過一萬家商戶，占據廣州全市半壁江山的高端購物資源。其周邊3公里人口不到70萬，但日均客流量可達到150萬。

☆商圈商業力特征： 人口規模指標較高，商業力指數有所下降

發展建議： 此類 商圈的革新速度跟不上日益多元的消費需求，周邊人口消費外溢。應立足本地消費客群，重點解決周邊消費需求。

典型案例： 武漢光谷商圈（TOP30以外）

光谷商圈周邊高校和高新企業云集，周邊3三公里人口達到80萬人，曾經商圈的客流、租金都算是武漢頂流，但近年來隨著交通特別是地鐵的便利，及周邊新興商圈競爭，結合自身商業也需要更新換代，越來越多的客群選擇前往其他商圈消費，光谷商圈需要不斷創新才能吸引消費者。

贏商tech為“商圈”建立了一套可量化的劃分標準，實現商圈多角度分級分類，透過細分指標拆解分析，展示了商圈背后的商業發展及潛在價值規律，為城市商業發展拋磚引玉。

本報告相關數據來源說明：

1、商圈人口、客流及配套數據：來自統計局年鑒及地圖廠商及運營商數據；

2、商圈商業存增量現狀及變化數據：來自贏商tech項目數據庫的全國購物中心監測；

3、商圈門店現狀及變化數據：來自贏商tech品牌數據庫的全國商圈門店信息采集；

4、商圈檔次、夜經濟發展、首店數據：來自贏商tech數據中心的獨家數據模型研發。

商圈是商業項目及片區客群消費活動聚集的核心區域。贏商tech基于十余年的數據建設經驗沉淀，以約定俗成劃定的商圈為基礎，以城市核心商業體（購物中心、百貨等商業項目）的聚集程度進行劃分，已將全國劃分為3000+商圈。

為了不斷優化商圈建設規則，推進商圈建設規則的統一性，一方面，贏商tech依靠零售商業行業數據能力定期監測商業項目發展動態，調整并完善商圈邊界；另一方面，與相關政府部門聯合開展，完善商圈建設邊界的核準和確認。

目前已完成北京、深圳、武漢、西安、寧波、廈門、貴陽等十余個城市的商圈邊界的確認，歡迎各省市商務部門與我司聯系，共同推進全國各城市商圈邊界和商圈量化標準的共建。

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