怎樣回歸計劃經濟;計劃經濟會不會復蘇

當今中國，最令人關注的問題。莫過于房地產，它牽動著千百萬人的心，從街頭巷尾到各種聚會，論壇，網站都在談論它。房產商，政府，老百姓從不同的角度和立場來對它討論，唇槍舌劍，你來我往，更顯出房地產問題復雜性。它山之石，可以攻玉。讓我們初略了解一下世界各國的房產政策和歷史，以便我們可以更全面的看待中國的房地產政策的不合理之處。

先看一下目前老牌的資本主義國家的政策

01

美國

美國雖然對不動產采取政府不介入方針，但他們有種種間接管理機制起主導作用。他們的管理機制是“規劃先行”，城市建設必須嚴格按照規劃進行。美國在土地使用規劃編制階段，就按收益還原法初步確定了不動產價格，從而從根本上消除了土地投機可能性。在美國，土地本身幾乎不單獨計算價格，土地價格只決定于在土地上修建的建筑物價格。不動產價格中的土地價格比例在80年代約占30%左右。美國的不動產交易是在“看得見的手”作用下進行的，透明度極高。

02

英國

英國不動產交易以自由交易為原則，新的開發項目需要接受政府的嚴格審查，要按土地交易許可制度進行，不動產的利用從開發階段便由政府,嚴格控制。在不動產的價格評定上，由私人和官方兩類評估師進行判斷鑒定，兩類評估師的評定互為補充，從而形成有權威性的市場價格，所以英國地價平穩，投機現象很少。

03

德國

德國地方政府不直接管理個人的不動產交易，但是交易價格完全由政府掌握。如果買賣雙方商議的價格超過一般價格，政府有不承認此項交易的權利。不動產交易價格標準由不動產鑒定師協會每年評定一次，評定具有透明度和權威性，評估結果制成公開參考價格表和地價圖向公眾出售，這樣做，是要從根本上消除形成土地“隱形市場”的氣候和土壤。在這種管理制度下，不但城市建設井然有序，建設用地供給也不緊張。

04

法國

法國的不動產交易一定要先申報并經過政府批準才能進行，買賣雙方需要向基層政府呈報價格和買賣條件，因為法國有公共保護地制度，政府要不斷擴大政府保留地，政府就需要在大量基層不動產買賣信息中判斷哪些交易應該由政府來行使“先買權”，而呈報制度也及時提供了市場交易情報，使政府的有形之手更具力度。另外，買賣雙方簽訂不動產買賣契約還必須經過法律公證，沒有公證證明就不能辦理產權登記。這是政府在消除土地投機上的主動作為。

這些老牌的資本主義國家無一例外，都采取了嚴格的管制措施來防范房地產泡沫。上述國家中，以德國的管制最為嚴格，惡意投機者往往面臨罰款和牢獄之災，其地產泡沫是這些國家中最少的，其經濟也是歐洲國家中最強的。為什么這些老牌的資本主義國家，在房地產這個領域采取這么多管制了？看看完全按照“自由市場經濟”原則管理房地產的國家和地區的房地產狀況，你就明白了。

05

日本

1988年之前日本——不動產可以自由買賣,不受限制。結果是1955~1980年25年間，全日本批發物價上漲2倍，消費物價上漲4倍，土地價格上漲32倍，在投機需求拉動下，東京地價在1983年~1988年五年中漲了3倍。日本國土是美國的1/24，地價總值卻是美國的2倍，居80年代末世界各國地價總值之首。土地上漲使日本社會矛盾空前尖銳，1988年，自民黨公開反省“我們自民黨在戰后的經濟恢復和起飛方面是成功的，可是在土地政策方面是失敗的”，“我們土地政策的錯誤，就錯在拿不是商品的土地當做商品來對待這一點上?！?/p>

06

英殖時期的香港

英殖民時期的香港少量私有土地和大量'官地'(即英女王擁有的土地),土地首先由政府拍賣給開發商或私人,此時土地可以自由交易,不受限制,待開發商在土地上開發出房產后,可以自由定價的賣出,賣出的房產可以自由買賣,不受限制.香港地區是世界上公認的房價最高的地區之一,港政府的財政收入的4成來自于土地及地產,2002年(制度慣性,使的回歸后的香港仍沿用舊政策),港府擁有2473億港元,真是世界上最富有的地區政府了.同時香港這樣一個彈丸之地,產生了大量的地產富豪,與此成鮮明對比的是,香港的大約半數的人住在公屋中,條件之差,不妨稱之為籠子.

這二個地區對房地產，奉行的是“自由市場經濟”原則，結果如何了？日本因為房地產的拖累，陷入長達20年的經濟衰退，香港則是世界上基尼系數最高的城市之一。事實上老牌資本主義國家之所以采取嚴格的管制，是因為他們的歷史已經證明，“自由市場經濟”對房地產這樣的特殊商品失效了。

政府管制的本質就是一種計劃，管制的越嚴格，其計劃經濟屬性的程度就越高。（計劃和市場并不是絕對矛盾的，它是社會經濟的一體二面，如同物理學上的“量子本質”是“波粒二像性”）上述的例子不禁讓我們提出這樣的疑問，難道高度的計劃經濟，會對房地產這類特殊商品產生很好的效果么？讓我們看看全球房地產管理最好的國家——新加坡。

07

新加坡

在新加坡70%以上的土地屬于國有,政府有權征用私人土地用于國家建設,也只有國家有權調整征用土地價格,價格規定后,任何人不得隨意抬價.,這一政策限制了土地投機.自20世紀60年代初,新加坡政府開始大規模興建標準住房,1964年又宣布實行'居者有其屋'計劃,推行住房自有化政策,超過80%的居民住在政府修建的公屋中,公屋是新政府開發,銷售的房子,由于政府在土地上是無償提供(征用私人土地價格也非常便宜,但比中國征用土地價格要高十倍左右),同時也不從中收取費用,甚至還補貼費用,所以公屋是非常便宜的,居住條件也是非常好.一般100平米的公屋,價格在10到20萬新幣,相當于4到5倍,新加坡家庭年收入.新加坡是全球華人地區中房地產滿意度最高的，也是幸福指數最高的。

事實已經向我們表明，房地產這種商品并不適合“自由市場經濟”原則，國家必須強力干預，才能促進房地產市場的正常發展。那么為什么“房地產”這類商品適合“計劃經濟” （這里和下文中出現的計劃經濟包含政府管制程度高的市場經濟），其背后的經濟學原理是什么?以下是我的分析

1

房地產是一種“必需品”

水，空氣，鹽都是一種“必需品”，“必需品”的定義是這類用品是人所必需的，不存在另一種替代物?！白詠硭焙汀胞}”在全世界所有國家都采用嚴格管制或國家經營。之所以采用此類方式，是因為一旦這類產品被私人操縱，公共利益就會受到損害，甚至引發社會恐慌。中國古代的君王往往壟斷鹽的專賣權，以變相的方式向國民收稅，因為鹽雖然生產費用極低，卻是人體正常代謝必需的物質，壟斷鹽等于壟斷了人的生命線，試問有比壟斷必需品更能賺取高額利潤的方式么？房地產也是一種“必需品”，既然鹽，自來水這類必需品，應該采用計劃或嚴格管制的方式來運營，為什么房地產要采用“自由市場經濟“方式了？

2

房地產成為僅具有“價值儲藏”功能的貨幣

通用貨幣與社會商品要相匹配，通用貨幣過多或社會商品過多，都會引起失衡，表現為通貨膨脹或通貨緊縮。黃金是歷史上最有影響力的通用貨幣，但是在金本位時期，黃金卻成為阻礙經濟發展的兇手。主要原因是，黃金生產量的增長幅度遠遠低于商品生產增長的幅度，黃金不能滿足日益擴大的商品流通需要，在這種情況下，會發生所謂的“通貨緊縮”，也就是為了保持貿易平衡，黃金會升值，通貨緊縮會壓制社會創造新的財富的動力，但這還不是最壞的，當黃金升值成為一種趨勢之后，選擇持有大量黃金的個人或國家處于一種坐享其成的地位，勢必會對那些真真切切創造社會財富的個人或國家造成極大不公，從而打擊了社會的創造動力。今天世界各國都是由政府根據社會發展情況采用了計劃方式來生產強制法定貨幣。但是各國通常為刺激經濟，增加社會貨幣流通量而導致通貨膨脹，使人們對法定貨幣并不信任。也使的法定貨幣的“價值儲藏”功能被削弱。在中國或許整個東亞文化國家，房地產這種商品往往給人帶來虛幻的安全感。人們傾向于，把手中的貨幣換成房地產以實現財富的保值增值。這種情況的結果就是導致大量貨幣被房地產及相關領域駐留，形成這樣一種奇觀，房地產變成了一種只發揮了“價值儲藏”功能的貨幣，而相對于房地產業外的其他領域而言，都發生了“通貨緊縮”，從而將現代先進的貨幣體系拖入落后的“金本位”時代，最后引發長期的經濟衰退。在這個過程中，社會商品量確實大大的增加了，失業率也向好了，但其實質只不過是，建了許多印鈔工廠，然后把這些生產出來的錢儲藏起來不用，社會資源被大量的浪費，換取的不過是紙上富貴。

3

房地產成為資本剝削的主要工具

在農業占主導的經濟社會。土地是最基本的生產“必需品”。無論農業的生產效率如何提高，最后的得利者并不是那些提高土地產出的創造者，而是那些擁有土地的地主。他們會不斷提高地租，以剝削農業生產者的創造成果，農民始終在生存線上掙扎。在農業社會的歷史長河中，這種狀況從未改變。我黨之所以會成功，一個重要原因是發動土地革命，打開了套在窮苦農民脖子上的枷鎖，得到了底層人民的廣泛支持。老牌資本主義國家之所以今天還在發展，沒有“自掘墳墓”，是因為他們用各種再平衡手段，消弭了資本對工人的殘酷剝削。但是即便是現代文明社會，我們仍然不能消滅剝削。有過實體店鋪經營歷史的人，往往會有這樣的經歷，當我們辛辛苦苦把一個店鋪經營的紅紅火火的時候，房然要求大幅漲價，為什么一個從未對這個店鋪經營付出絲毫努力的人可以坐享其成？如果沒有法律的介入，“市場經濟原則”根本無法解決這類不公。在德國，法律規定房東不可以隨意漲房租，否則將面臨罰款甚至刑獄。在一個平均工資不斷上漲的中國城市里，財富并不屬于這樣一群辛苦的為這個城市默默奉獻的勞動者，因為不斷上漲的房租，正在逐漸把這群人演變成掙扎在生存線上的“新農民”。 改革開放三十年來，中國取得舉世矚目的成就，鄧小平同志“讓一部分人先富起來”的愿望早已實現，然而他的共同富裕的理想卻依然遙遠。如果不能消除房地產利益階層的資本剝削，不能有效控制貧富差距擴大，我黨的執政基礎就會動搖。

4

房地產是一種容易陷入“非理性”消費的商品

“自由市場經濟”理論的基礎是”理性人“假設，而現實中人的理性是有限的，這是導致”自由市場經濟“理論存在適用邊界的一個重要原因。不同的商品會帶來不同的”非理性“，而這些”非理性“對社會的危害程度也是不一樣的，這給政府直接干預具體商品交易既提供了充足理由也提出了約束。有些非理性屬于中性。比如人們對于高駕駛速度的迷戀，即便高駕駛速度帶來的價格和危險成本遠超其帶來的效率收益，人們依舊對“比任何人都快“樂此不疲，以至于全世界的大部分國家不得不用限制速度的方式來維持交通秩序，但這種對速度刺激的追求，反過來也促進了企業科技的進步。有些非理性相當有害，在醫療市場，人們對于小病可以保持理性，但當一個人患上較為嚴重的疾病時，病人或家屬便會失去理性，導致醫院就算過度醫療，他們也會全力配合；或者就算醫院正常治療，家屬會因為對醫院極端不信任，導致激烈沖突。所以全世界政府都會對大病醫療市場嚴格管理。有些非理性極度有害，比如和毒品，我相信沒有人會認同，放任和毒品會對社會有益，這類商品面前，人們是沒有理智可言的。當統計數據顯示房屋空置率高企，當租售價格背離到離譜地步，而此時你遇到的幾乎每個人都和你說”房地產永遠都不會跌下來的“時候。房地產買賣已經徹底變成了一場，人們陷入了一種財富幻覺中，而房地產就是提供種幻覺的”毒品“。

房地產業給社會帶來的價值僅來源于其給人們提供的住宿，辦公等室內活動的功能?？v觀歷史，世界上沒有一個國家曾經因為房地產而崛起，無論現在還是未來，也不會有國家因為刺激房地產業而富強。相反，放任房地產市場，按照“自由市場經濟原則”，只會導致市場操縱，貨幣體系失控，社會不公，投機盛行?？陀^的講，“自由市場經濟理論”對中國的崛起功不可沒。但是矯枉容易過正?！白杂墒袌鼋洕碚摗耙呀洷徊糠种袊洕鷮W家奉為“圣經”，“看不見得手”被當成是“上帝之手”。這些經濟學家無視該理論在現實中的缺陷，脫離了科學實際，從而將“自由市場經濟理論”演變成了一種“宗教”。我們必須重新審視房地產這種的特殊商品的管理方式，不能重走香港和日本的老路，要向德國，新加坡這樣的國家學習，讓房地產回歸其本身的使用價值，毫無疑問，計劃經濟才是最好的出路。