北京的新城區在哪—北京新城叫什么名字

這幾年，一提到亦莊，總有人投來羨慕眼光說，這里真是贏麻了。

的確，學籍獨立帶來的教育強區的預期，讓亦莊核心區上演了一出火速崛起的大戲，隨之而來的，是核心區房價上漲的一騎絕塵。但在這之前就有人問攸克君，亦莊核心區就那么大，新項目基本已經沒有了，屬于亦莊未來的發展空間是否也接近飽和？

要回答這個問題，需要弄清楚兩個邏輯，就能很輕松找到答案。

如果按照過往的評判標準，亦莊發展的天花板基本就橫亙在核心區的上空。如果只局限于此，亦莊的確“滿了”。從限競房時代開啟的供應紅海，亦莊造就了許多“時代的樓盤”，無論是第一個入市的限競房項目，還是由此誕生了人們對于“神戶型”的討論，以經開區為首的區域發展，在過去數年間，早已駛入了快速道。

根據國家統計局官方數據顯示 ，2022年經開區GDP達2800億元，增速為14.1%，位居全市第一，比北京平均增速高出10.8%。亦莊能夠連續實現高速增長，得益于產業集群化的發展。從這一維度我們去看亦莊，屬于核心區的機會已經越來越少。新增供應趨近于零，優質教育資源帶來的價格普漲，早也關上了那扇最佳入場時機的大門。但我們要搞清楚的是，承載亦莊發展的絕不僅僅只是在核心區。

對亦莊而言，下半場發展的巨大動力，早已不再只是集中在核心區，而在亦莊“擴區”的探討中，更多的機會已經被看見。

去年11月，北京市住建委、經開區管委會以及通州區政府聯合發布了通知：通州區臺湖、馬駒橋地區（約78平方公里）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）執行北京經開區商品住房政策有關規定，劃歸經開區管理。

“臺馬”地區的松綁，也坐實了此前熱議的消息，但這對亦莊來說，則是開啟了加速度發展的第二賽道。

從區位來說，臺湖站位亦莊新城，北臨朝陽CBD，東臨城市副中心，處于整個北京東南部發展的關鍵位置，而作為亦莊新城的三大中心之一，臺湖的重要性不言而喻。

豐禾嘉會區位效果圖

放長發展的脈絡我們去復盤亦莊，毋庸置疑，河西區是亦莊核心區的一部分，且也是亦莊居住最集中、配套資源最豐富的區域，但亦莊的發展永遠不可能之停留在河西區，它勢必要有新的增長極，來支撐其長期穩定與有效的增長。

此時，如果我們用一個物理學上常見的“連通器原理”其實很好理解這個問題，當容器內裝有同一種液體時,各個容器中的液面是相平的。有了教育、產業以及多方配套的支持，吸引了同樣的置業需求，價值增長的曲線也逐漸拉平到同一緯度。

要知道，此時的臺湖約6公里范圍內分布著國家信創園，以及京東集團總部、京東方、中芯京城、小米無人工廠等重點項目，未來還將陸續引入北京八中分校、北京小學分校等名校資源。

這也開啟第二重思考邏輯——從價格到價值。

自臺湖劃歸亦莊新城之后，新增供應同樣也是在收緊，這也讓每一個入市的項目成為關注的焦點。以不久前入市的新項目豐禾嘉會為例，用它作為樣本來拆解未來屬于臺湖的發展潛力，再合適不過。

豐禾嘉會效果圖

首先是品牌加持的基礎，作為與經開區共同成長的產業新城運營商，亦莊控股可以說是最了解亦莊的房企，全稱是“北京亦莊投資控股有限公司”，是1991年經北京市委市政府批準，與北京經濟技術開發區管理委員會同步成立的北京市市屬一級國有企業， 立足建設經開區、服務經開區、發展經開區的使命，30余年，亦莊控股與亦莊新城共成長，共興榮，見證并參與亦莊新城蝶變與發展，品牌實力毋庸置疑。

今年，由亦莊控股開發的豐禾嘉會自然也成為區域內最值得關注的項目。

論價格，項目目前指導價為5.8萬元/平方米，坐標亦莊新城，難得的低密住區。而我們能看到，亦莊新城目前價格的天花板也已經是超過了10萬+，當然也是得益于教育資源以及金茂府品牌的加持，但橫向對比說明的一個關鍵就在于：這個區域，依然有無限發展的空間。

論產品，整個項目的建筑規模為4.3萬平方米，小高層的建筑，無任何配建，居住氛圍也非常純粹。整個公共空間的設計也非常用心，從酒店式的落客大堂，到迎賓式涌泉水景、沙發休憩區再到社區浮道會客中庭、主題全齡樂園、舒適療愈花園以及智慧追光跑道，一應俱全。

豐禾嘉會效果圖

項目打造了80～120平方米的三到四居，細看每一個戶型，放大到整個市場上都十分抗打。

其中，建面約80平方米的三居，豐禾嘉會幾乎做到了同面積產品的設計極致，所有戶型均一梯兩戶，南北通透，在保證空間尺度感的同時，豐富了整個居室的實用性，而這一設計也是目前區域內僅有的戶型。

豐禾嘉會建面約80平方米戶型圖

同時，95平方米三居的邊廳戶型，實現了超大的270°轉角邊廳，讓視野更加開闊。LDK一體化的經典設計讓整個社交空間有了更豐富的場景，值得一提的是，作為不到100平方米的三居，豐禾嘉會還配置了獨立的家政間，將空間利用率與生活的儀式感找到了最佳平衡。

豐禾嘉會建面約95平方米戶型圖

當然，將品質改善體現的更到位的便是121平方米的南北雙花園樓王四居，一梯一戶以及獨立入戶玄關，從進門第一瞬就將儀式感拉滿，經典的九宮格布局構建的環形洄游空間，讓溝通與交流有了更多場景，南向面寬超過了10米，且實現了雙臥室朝南，主臥小家化的設計以及靈動空間的預留，滿足了不同家庭對多重空間的需求。

豐禾嘉會建面約121平方米戶型圖

將豐禾嘉會的產品看過一遍之后，我們會發現，產品力與性價比并存對購房人而言，真是極大的友好。攸克君按指導價5.8萬元/平方米粗略一算，其主力戶型的首付門檻只有約185萬，即便是樓王四居的頂配產品，不到千萬就可以撬動，放在亦莊河西區，恐怕真就很難了。

至于這里會否成為下一個河西區，相信市場會投出公允的一票。